De financiële afwikkeling van de aankoop van een huis in Frankrijk

Als u bij uw zoektocht naar een huis te koop in Frankrijk wél een makelaar inschakelt, dan zal deze u met veel plezier in contact brengen met een geldverstrekker en een verzekeraar. Dit zijn dan meestal het bankfiliaal en de verzekeringsagent in zijn eigen vestigingsplaats, waar hij commissie ontvangt over elke via hem verkochte lening of polis.

Wilt u de makelaar liever overslaan, of wilt u een écht onafhankelijk advies over het meest interessante aanbod, dan zult u ook voor een lening en een verzekering zelf op zoek moeten.
Een huis in Frankrijk kopen zonder makelaar biedt u een uitgebreid uittreksel uit de financiële pagina's van La Maison, het boek van Wim Bavelaar. Met deze informatie komt u goed beslagen ten ijs als u op zoek gaat naar een lening voor het aankopen of (ver)bouwen van Franse onroerend goed. Maar eerst nog een korte zijweg naar de Nederlandse bemiddelaars op dit gebied.

Bij wie kunt u terecht?
Er zijn diverse bemiddelaars, waarvan maar lastig is vast te stellen wat hun positie is. Sommige adviseurs tonen heel duidelijk dat ze samen werken met één bank. Anderen zijn makelaars die via advies over de financiering huizenkopers trachten te lokken. Maar er zijn ook enkele echte onafhankelijke bemiddelaars, die hun klanten voornamelijk krijgen door verwijzingen van bemiddelaars. 
Een vertrouwelijk én betrouwbaar advies 
Indien u met een van de op deze site figurerende adviseurs werkt, kan deze u zonder twijfel een of meerdere betrouwbare financiële experts aanbevelen. Waarbij u er opnieuw van verzekerd kunt zijn dat deze verwijzing geheel met gesloten beurzen plaats vindt. De deelnemers aan het platform 'Een huis in Frankrijk kopen zonder makelaar' hebben onderling afgesproken géén prijsopdrijvende commissies van elkaar of van derden te accepteren. U weet dus precies waar u aan toe bent.

Een hypotheek op een huis in Frankrijk
Hypotheek bij Nederlandse bank
Geldlening bij Franse bank
Aflossing en onderpand
Welke papieren vraagt de bank?
Overbruggingskrediet
Iets lagere rente in Frankrijk
Frankrijk let op maandlasten
Rente vergelijken
Welk percentage financieren
Hypotheekrente aftrekken?
Notariskosten zonder frais de négociation
Bankkosten onderhandelbaar

Hypotheek op Frans huis bij Nederlandse bank
Bij de meeste Nederlandse banken lukt het niet om een hypothecaire lening af te sluiten op Frans onroerend goed, zo heeft menig Frankrijkganger de laatste jaren ondervonden. Toch zijn er enkele uitzoneringen. Zo heeft de ING een FrankrijkHypotheek. En ook Van Lanschot kan hypotheken op Frans onroerend goed regelen met KroonWonen. Bij de Rabobank is het vrij gemakkelijk zelf een Frankrijkhypotheek af te sluiten op Frans onroerend goed. De Rabo werkt in deze zaken samen met de Crédit Agricole en de Banque Patrimoine & Immobilier. Wel moet u klant zijn van Rabobank Private Banking. Dat geldt ook voor ING en Van Lanschot: u moet al klant zijn, dus uw geldzaken via die bank afwikkelen, om in aanmerking te komen voor een Frankrijkhypotheek. Uitzondering is de speciale Frankrijkafdeling in Groningen van de ABN AMRO. Die eist niet dat u bankiert bij De Bank.

Voor- en nadelen van een Nederlandse geldverstrekker
Over het algemeen geldt dat een Frankrijkhypotheek bij een Nederlandse bank interessant kan zijn als het gaat om de financiering van een tweede huis en u zelf in Nederland woont. Voordelen van een Nederlandse bank zijn dat alles in het Nederlands gaat en dat vaak een aflossingsvrije hypotheek mogelijk is. Nadelen: aanzienlijk hogere kosten (alleen al de hypotheekakte die vertaald moet worden in het Frans kost meestal € 1.500); daarnaast zijn er dubbele notariskosten en veel hogere afsluitprovisie in vergelijking met een Franse bank. Bovendien is de rente in Frankrijk over het algemeen lager.

Nederlandse bemiddelaars
Naast de grote banken opereren in Nederland en in Frankrijk nog enkele kleine kantoren die bemiddelen bij het verkrijgen van leningen, in Nederland of in Frankrijk Overigens komen alleen vrij bemiddelde emigranten of tweedehuizenbezitters in aanmerking voor de – ook nog dure – in Nederland verstrekte hypotheken op Franse onroerende zaken.

Hypotheek op Frans huis bij een Franse bank
Uiteraard is het ook mogelijk en in de meeste gevallen gemakkelijker om bij een Franse bank een ‘hypotheek’ – men spreekt meestal van een
emprunt immobilier of prêt immobilier – af te sluiten. Sinds enige tijd mag ook La Poste onroerendgoedleningen verstrekken. Op de postkantoren in de 600 grotere plaatsen staan adviseurs ter beschikking (conseillers spécialisés en Immobilier de la Poste). La Poste hanteert geen frais de dossier.

Franse bemiddelaars
U kunt eventueel een bemiddelaar – courtier – inschakelen. Steeds meer Fransen kiezen hiervoor. Een courtier zoekt de beste lening uit en ontvangt zijn beloning uit de betaling van de circa 1% ‘afsluitprovisie’ (frais de dossier) die anders naar de bank zou zijn gegaan.

Aflossing en onderpand
De banken verlangen uiteraard een garantie voor de terugbetaling van de rente en de aflossing van de onroerendgoedlening. In veel gevallen moet de lening op 75-jarige leeftijd zijn afgelost. Het is gebruik, zelfs wettelijk voorgeschreven, dat een buitenlander die nog niet belastingplichtig is in Frankrijk, maximaal 80% mag financieren, tenzij er vermogensbestanddelen zijn die meer zekerheid kunnen bieden.
De traditionele hypotheek, waarbij het te kopen onroerend goed als onderpand dient, vindt steeds minder toepassing in Frankrijk. De procedure is complex en de (notaris)kosten zijn hoog; banken en bemiddelaars raden deze wat archaïsche financieringsvorm af.

Het inkomen telt!
Het belangrijkste criterium voor de banken om de lening te verstrekken is de mogelijkheid van de schuldenaar om aan de toekomstige financiële verplichtingen te voldoen, bekend als de
taux d’endettement. Men moet dus kunnen aantonen dat men goed is voor de betaling van de maandelijkse bedragen, die samen met eventuele andere schulden over het algemeen niet hoger mogen zijn dan 30% van het maandinkomen. U moet dus beschikken over over een vast inkomen in de vorm van salaris, pensioen of een doorlopende uitkering uit bijvoorbeeld een lijfrentepolis. Een mogelijkheid is ook het leenbedrag gedekt te laten zijn door een vermogen. U zult dan over een vrij belegd vermogen moeten beschikken van ten minste de waarde van het onroerend goed, vermeerderd met 40% voor rente en kosten.

Welke papieren vraagt de bank?
De bank verlangt, voordat ze een lening wil verstrekken, nogal wat informatie van de geldvrager: afschriften van de koopakte of het
compromis de vente en bij restauratie ook nog een schatting van de kosten, het plan van de architect, bouwvergunning, bouwcontract enzovoort. Voorts uiteraard kopieën van salarisstroken of andere bewijzen van inkomen. Als de (ver)bouw eenmaal is begonnen, wil men vaak ook nog kopieën ontvangen van alle nota’s die zijn betaald.

Overbruggingskrediet
Ook in Frankrijk bestaat een korte lening om het aan te kopen huis te kunnen betalen terwijl het bestaande huis nog niet is verkocht. Zo’n lening heet een crédit relais en bedraagt maximaal 60 tot 80% van de waarde van het te verkopen huis. De rentevergoedingen voor deze kredieten zijn wat hoger dan die van de ‘gewone’ onroerendgoedleningen, maar lager dan wat Nederlandse banken vragen, zeker als de overbrugging enerzijds een Nederlands huis en anderzijds een Frans huis betreft. Een dergelijke lening is meestal alleen te regelen als er ook nog een gewone lening met wat loopjaren erbij wordt afgesloten. U leent bijvoorbeeld drie ton als overbrugging en na verkoop van uw Nederlandse huis betaalt u € 150.000 terug aan de bank. De rest is dan de lening, die afhankelijk van de vorm van een overlijdensrisico, geruime tijd aflossingsvrij kan worden aangehouden.

Iets lagere rente dan in Nederland
De hoogte van de
rente was, zonder dossierkosten en verzekeringen, in het eerste kwartaal van 2008 volgens de officiële lijstjes (dus zonder nog te hebben onderhandeld) circa 5% met een neiging tot verdere stijging (4,75% voor een vaste rente – prêt à taux fixe – en 4,65% voor een lening van 15 jaar met een variabele rente – prêt à taux variable of révisable). Vergeleken met Nederland zijn de percentages ruim een half procentpunt lager. Bij langere looptijden (tot 25 jaar) zijn de percentages wat hoger.

Frankrijk let vooral op maandlasten
De Fransen werken graag met vaste maandlasten, hetgeen betekent dat bij daling van de variabele rente de looptijd van de lening wat korter wordt (de rentelasten dalen, de aflossingsbedragen stijgen). Andersom kan natuurlijk ook: de looptijd wordt langer als de variabele rente naar boven gaat. De banken hanteren bij de bepaling van de variabele rente steeds meer het driemaands gemiddelde van de Euribor. Voor de vaak verplicht genoemde verzekering moeten de genoemde percentages met 0,36 procentpunt worden verhoogd, waarmee een deel van het rentevoordeel weer te niet wordt gedaan. Krachtig aandringen kan ertoe leiden dat een dergelijke verzekering niet behoeft te worden afgesloten.

Rente vergelijken
Om de aanbiedingen van de sterk met elkaar concurrerende banken goed te kunnen vergelijken, kan men het best uitgaan van de veel gehanteerde
taux effectif global (TEG of TAEG, taux annuel effectif global): de kosten van rente, dossierkosten (‘afsluitprovisie’) en de premie van de verplichte overlijdensrisicoverzekering samen. Verzekeraars en banken zijn verplicht deze TEG te vermelden in alle vormen van reclame, brochures en dergelijke.

Welk pecentage financieren?
Het is mogelijk om een woonhuis voor 80% te financieren; commercieel onroerend goed zoals een camping kan voor hooguit 50% worden gefinancierd en dan meestal niet langer dan 15 jaar.

Hypotheekrente aftrekken?
Voor Nederlandse belastingplichtigengeldt dat de betaalde hypotheekrente voor een tweede huis fiscaal niet aftrekbaar is. De rente van de hypotheek voor de hoofdverblijfplaats in Frankrijk kan aftrekbaar blijven als u kiest voor een belastingheffing door Nederland. Dat is een nogal ingewikkelde, meestal theoretische zaak, want wie in Frankrijk leeft, is daar ook belastingplichtig. In de praktijk geldt die mogelijkheid alleen voor gepensioneerden die een staatspensioen ontvangen en niet belastingplichting in Frankrijk kunnen worden.

Notariskosten
De notariskosten bij het opmaken van de wat ouderwetse hypothecaire akten zijn erg hoog. U kunt voor elk koopbedrag een berekening laten maken op de notarissensite
www.immonot.com. Let wel op het verschil mét en zónder ‘frais de négociation’. Als u rechttreeks van een particulier koopt en u het huis niet via de notaris gevonden hebt,. hoeft u hem ook geen onderhandelingskosten te betalen.

Bankkosten óók onderhandelbaar
Ook de bank hanteert de pittige eenmalige dossierkosten, maar in vergelijking met de Nederlandse banken (met bijvoorbeeld taxatiekosten en afsluitprovisie) zijn deze kosten nog redelijk. De afsluitprovisie is overigens onderhandelbaar bij de Franse bank. Een offerte van de bank voor een lening is 30 dagen geldig en al getekende hypotheken kunnen binnen een periode van 10 dagen nog worden teruggedraaid, de 10
jours de réflexion.

Ga naar Frankrijk TopList uw mening telt!!!

HOME

Zoeken Selecteren Onderhandelen Aankoop Geldzaken En dan... Vraag e

item5
la-maison-bavelaar

Bij uitgeverij Het Spectrum is de  vijfde  druk van La Maison uitgekomen, het inmiddels tot standaardwerk uitgegroeide boek van Wim Bavelaar over het gaan wonen in Frankrijk. Het boek is verkrijgbaar in de Nederlandse en Belgische boekwinkels. Ook via internet is La Maison te bestellen. Nederlanders in Frankrijk kunnen het boek ook bij de in Frankrijk wonende auteur bestellen.
La Maison, 384 pagina's. ISBN 97890 274 5729 5. Prijs € 24,50

Een project van Gregor Hakkenberg

Een huis in Frankrijk  kopen en financieren - franse hypotheek

English version: