Kosten voor het selecteren en aankopen van een huis in Frankrijk

De rol van de makelaar in Frankrijk
Wie betaalt de makelaar?
Wat doet de makelaar voor de koper?
Een goede of een slechte makelaar
Nederlandse bemiddelaars
Kosten & baten-analyse Franse makelaars
Eerlijke prijsvergelijking op basis van 5%
Case 1: vakantiehuisje in Uzès (30)
Case 2: Oude boerderij met veel bijgebouwen in de Auvergne
Case 3: landhuis met zwembad in de Dordogne

Op deze pagina willen we het kostenonderscheid duidelijk maken tussen kopen mét en zonder makelaar in Frankrijk. In verreweg de meeste gevallen is kopen zonder makelaar goedkoper. Bovendien is er een groot onderscheid in dienstverlening. Een makelaar werkt in principe voor de partij die hem heeft gecontracteerd, namelijk de verkoper. Goede makelaars beseffen dat een uitstekende dienstverlening aan de koper de koop kan bespoedigen. Maar hoe weet u of u als koper te maken heeft met een goede makelaar? Uit een recent onderzoek van de DGCCRF (de Franse Economische Controle- en Fraudedienst) is gebleken dat bij driekwart van de Franse makelaars iets niet klopte…Ook uit de anekdotes van kopers van Frans onroerend goed (en niet alleen buitenlandse kopers!) kan worden afgeleid dat zeker niet elke makelaar in Frankrijk als betrouwbaar kan worden gekwalificeerd. Dus in een vergelijking van kopen met of zonder makelaar dient naast de prijsvergelijking óók het verschil in dienstverlening duidelijk te zijn. Met andere woorden: wat doet de makelaar voor u?

Dienstverlening van de makelaar in Frankrijk
Ongeacht hoe hij zijn verkoopverhaal houdt: een makelaar in Frankrijk is in dienst van de verkoper. De eigenaar die zijn huis wil verkopen zal dit in de regel doen door één, twee of meer makelaars in zijn regio een mandaat te geven. De makelaar komt langs, maakt foto's, stelt een beschrijving op en zet het huis in de verkoop. Wanneer u als koper bij een makelaar binnen stapt, zal deze u de huizen presenteren die hij zelf in de verkoop heeft. Dit betekent dat zo'n bezoekje u géén inzicht geeft in de lokale huizenmarkt, maar uitsluitend in de huizen die de desbetreffende makelaar in de verkoop heeft. Dat lijkt een waarheid als een koe, maar is erg belangrijk om te beseffen. Als u zich in uw zoektocht laat (bege)leiden door één enkele makelaar, loopt u een groot deel van de huizenmarkt in de door u gekozen regio mis.

[terug naar overzicht]

Wie betaalt de makelaar?
De verkoper heeft een zakelijke afspraak met de makelaar. Als het huis verkocht wordt, moet dus ook de verkoper de makelaar betalen. De huizenprijzen die u bij de makelaar ziet zijn dan ook brutoprijzen, inclusief de courtage voor de makelaar. Al voldoet de verkoper de rekening, uiteindelijk zitten de makelaarskosten natuurlijk gewoon bij de prijs in. Dus uiteindelijk worden ze opgebracht door de koper. Door u. Tenzij u dit nadrukkelijk laat vermelden in het Compromis de Vente, betaalt u de notariskosten (voor het leeuwendeel leges en belastingen overigens) over het  totale bedrag. Inclusief het deel van de koopprijs dat de verkoper aan zijn makelaar zal afdragen. Iets om op te letten, want dit zijn dus kosten die u kunt vermijden door de juiste bepaling op te laten nemen.

[terug naar overzicht]

Wat doet de makelaar voor de koper?
De Franse makelaar toont u de huizen in zijn bestand die overeen komen met het soort huis dat u zoekt en die aansluiten bij uw budget. Sommige makelaars hebben hiervoor nog een ouderwetse map met foto's en printjes. De meesten gebruiken echter de computer om hun assortiment te tonen. Vervolgens neemt de makelaar u mee naar de desbetreffende huizen zodat u ze onder zijn begeleiding kunt bezoeken. Hij laat u het huis zien en beantwoordt uw vragen over het huis en de omgeving.
Een goede makelaar heeft zich goed voorbereid en kan (nagenoeg) alle vragen beantwoorden en zo niet dan zal hij namens u contact opnemen met de eigenaar. Maar ook bij een goede makelaar geldt dat de antwoorden van de verkoper afkomstig zijn en bedoeld zijn om de verkoop te bevorderen, niet om u een neutraal en eerlijk beeld te geven over het betreffende onroerend goed. Soms zult u daarbij een 'bon de visite' moeten tekenen, waarmee de makelaar aan zijn klant - de verkoper - aan kan tonen dat u inderdaad via zijn bemiddeling bent gekomen. De makelaar fungeert in dit geval dus als 'verkoper'. Het is zijn taak u het huis te verkopen.

[terug naar overzicht]

Een perfecte of een slechte makelaar
Een perfecte makelaar stelt zich op als objectief bemiddelaar die ervoor wil zorgen dat u precies het huis vindt dat bij u past. Hij of zij zal u ook eerlijk en op eigen intiatief voorlichten over de minder positieve kanten van het aanbod, zodat u een gefundeerde keuze kunt maken. De slechte makelaar zal proberen u zo snel mogelijk een huis door de strot te duwen, zodat de commissie geïnd kan worden. Hij of zij zal daarbij negatieve aspecten verbloemen en desnoods zelfs grove leugens vertellen. Het gros van de makelaars laveert tussen de twee uitersten van een perfecte makelaar en een slechte makelaar. Uiteindelijk is het natuurlijk wel de bedoeling dat u iets uit zijn of haar assortiment koopt, want anders heeft de makelaar al het werk voor niets gedaan.

[terug naar overzicht] 

Nederlandse bemiddelaars
Overigens geldt alles wat hier boven staat ook voor de Nederlandse bemiddelaars die zich profileren als 'Conseiller en Immobilier'. Zij werken onder de vleugels van Franse makelaars en toucheren een deel van de commissie bij succesvolle verkoop. Nederlandse bemiddelaars hebben over het algemeen één groot voordeel voor u en één groot nadeel. Het voordeel is dat u in het Nederlands kunt praten over het betreffende huis, uw vragen in het Nederlands kunt stellen en ook in het Nederlands antwoord krijgt. Het nadeel is dat verreweg de meeste Nederlandse bemiddelaars niet deskundig zijn. Verreweg de meeste hebben geen makelaarsdiploma of –ervaring, noch bouwkundige ervaring of diepgaande kennis van de Franse regels t.a.v. gemeentelijk beleid, juridische bescherming van de koper, bestemmingsplannen of bouwverordeningen. Voor zover bekend is er in Frankrijk maar één officieel erkende Nederlands sprekende Makelaar die zijn diensten alleen aan de kopers aanbiedt: 30 à Vendre, deelnemer aan deze site. Mochten er meer van deze zeldzame soort rondlopen, dan zullen wij ze hier graag aan u presenteren.

[terug naar overzicht]

Kosten- & batenanalyse
De prijzen van de makelaars zijn als gevolg van het Franse systeem, de dure (aansprakelijkheids)verzekeringen en de hoge promotie en huisvestingskosten relatief hoog. Al moeten we aantekenen dat een zakelijk gewiekste verkoper met een wat duurder huis wel een lager percentage kan onderhandelen, of zelfs een vaste prijs kan afspreken. Toch blijft de makelaar in Frankrijk voor Nederlandse begrippen erg duur. Ook voor Franse begrippen overigens. Daarom zien we dat steeds meer eigenaren proberen hun huis zonder bemiddelaar te verkopen. In Frankrijk vindt circa 40% van alle verkopen 'entre particuliers' plaats.
Voor u als koper - die uiteindelijk de rekening betaalt - geldt dit nog sterker. Voor u doet de Franse makelaar immers niet veel meer zijn eigen handelswaar presenteren. Eventueel aangevuld met het doorverwijzen naar een bevriende verzekeraar, bank of aannemer en het verstrekken van een (soms vals) gevoel van zekerheid.
Bij een vergelijking van de makelaarscourtage van 5 à 10% met de mate van dienstverlening voor degene die deze courtage moet ophoesten, namelijk de koper, kan slechts geconstateerd worden dat de verhouding helemaal is zoekgeraakt. Wij durven rustig te stellen dat de makelaarscourtage belachelijk hoog is in Frankrijk. Natuurlijk, dienstverlening kost geld, maar u kunt voor minder geld heel wat betere dienstverlening krijgen, zoals we hieronder zullen aantonen.

[terug naar overzicht]

Een eerlijke prijsvergelijking op basis van 5% courtage
Hieronder gaan we dieper in op de verschillende dienstverleners en hun prijzen. We zetten deze prijzen af tegen die van de makelaars. De gemiddelde courtage in Frankrijk is 6%, met uitschieters tot boven de 10% voor goedkope huizen in gebieden waar relatief weinig makelaars actief zijn. Daarnaast is er al een keten die zich Quatre Pourcent (4%) noemt en die dus dit lage percentage rekent. Overigens nog altijd tweemaal zo duur als wat in de Nederlandse onroerend goed-markt gebruikelijk is. Ook al zullen sommige makelaars beweren dat onderhandelen ongebruikelijk is in Frankrijk, niets is minder waar. Onderhandelen is namelijk heel gewoon in Frankrijk. Laten we voor onze rekenvoorbeelden in alle redelijkheid zeggen dat de makelaars wel bereid zijn een beetje in prijs te zakken voor de boven omschreven dienstverlening, en uit gaan van 5%. Ook laten we de notariskosten buiten beschouwing. Of u nu een huis koopt met of zonder makelaar, de notariskosten zijn altijd voor rekening van de koper.

[terug naar overzicht]

Case 1:Leuk vakantiehuisje bij Uzès (30).
Netto vraagprijs eigenaar 100.000 euro. Makelaarscourtage 5%: 5000 euro.
Dit huis, dat bij de makelaar voor 105.000 euro in de etalage staat, heeft u zelf via Particulier à Particulier gevonden. U heeft een speciale reis ondernomen vanuit Nederland naar Zuid-Frankrijk en bent zelf gaan kijken. U bent helemaal verliefd. geworden. Maar de communicatie in het Frans verloopt niet helemaal gesmeerd. U schakelt de hulp in van 30 à Vendre. Die vraagt 1,4% plus 10% van het onderhandelingsresultaat, maar met een minimumbedrag van 2.350 euro. Laten we er van uit gaan dat we hier met een zeer koppige verkoper van doen hebben, die maar 1000 euro wil zakken. U moet dan 30 à Vendre dus het minimumbedrag van 2350 euro betalen. De prijs van het huis is gezakt naar 99.000 euro dus u betaalt uiteindelijk 101.350 euro in plaats van de makelaarsprijs van 105.000 euro. Mooi meegenomen. Maar de echte winst is natuurlijk dat u gedurende het gehele proces in het Nederlands begeleid bent door iemand die aan úw zijde staat!

[terug naar overzicht]

Case 2: Oude boerderij in de Auvergne met veel bijgebouwen
Netto vraagprijs eigenaar 300.000 euro. Makelaarskosten: 15.000 euro.
Stel, u wil naar Frankrijk verhuizen en een aanvulling verdienen op uw vroegpensioen met de verhuur van gîtes. U bent nog bezig met de cursus van de Alliance Française, dus u hebt in elk geval hulp nodig bij het begrijpen van alles wat nodig is. U hebt van kennissen die al in de Auvergne wonen gehoord dat dit pand te koop staat. Het is namelijk het huis van de tante van de overbuurman van hun bakker….(zo worden huizen immers vaak gevonden in Frankrijk). De eigenaar heeft het huis nog niet ondergebracht bij een makelaar, maar tenzij u snel reageert zal hij dat doen en dan gaat de vraagprijs omhoog van 300.000 euro naar 315.000 euro. Op korte termijn kunt u zich niet vrijmaken om naar de Auvergne af te reizen en u schakelt Check Property Assist in voor een uitgebreid onderzoek naar het pand zelf, de omgevingsrisico's, de bouwtechnische staat, een financiële begroting voor de gîtesverhuur, een beschrijving van het noodzakelijke uit te voeren werk en een vooronderzoek bij de gemeente en de DDE of gîtesverhuur op deze plek mogelijk is.. Dit rapport kost circa 2.000 euro.
Het onderzoek valt goed uit en u gaat kijken. Met de eigenaar komt u een prijs overheen, zijnde de vraagprijs, maar daarbij een lange lijst met allerlei oude materialen en werktuigen die her en der in en om de oude boerderij aanwezig zijn. Met een beetje Frans en wat handen & voetenwerk komt u daar wel uit. U maakt foto’s en een beschrijving van alle materialen, gewoon in het Nederlands. U bent namelijk handig genoeg om zelf de boerderij te restaureren en wilt dat doen met gebruikmaking van originele materialen.
Terug in Nederland vraagt u aan
Compromis de Vente om u verder te begeleiden bij de koop. Deze adviseurs rekenen daarvoor 1% van de netto vraagprijs, zijnde €3.000. Zij zoeken een notaris, zorgen ervoor dat de notaris een goed compromis de vente opstelt, waarin al uw wensen zijn verwoord. Uiteraard inclusief de belangrijke lijst met goederen, voor u, de notaris en de verkoper vertaald in het Frans. Verder leggen zij u in een persoonlijk gesprek het totale compromis de vente in begrijpelijke taal uit en communiceren verder met de notaris over alle zaken die nog geregeld moeten worden tot en met de ondertekening van de Acte Authentique, de transportacte, over alle afgesproken ontbindende en opschortende voorwaarden. Compromis de Vente houdt voor u alle termijnen en cruciale data in de gaten. U hoeft alleen nog maar naar Frankrijk te reizen voor de ondertekening van de Acte Authentique en kunt onmiddellijk daarna een begin maken met de restauratie.
U hebt nu in totaal 305.000 euro uitgegeven, in plaats van 315.000 (+ overnamekosten van de roerende goederen) indien u had gewacht totdat het huis bij de makelaar zou worden aangeboden. En u bent gedurende het gehele proces geholpen door experts die aan uw zijde stonden.

[terug naar overzicht]

Case 3: luxe Périgourdine met zwembad.
Netto vraagprijs eigenaar 600.000 euro. Makelaarskosten: 30.000 euro.
Stel, u vindt dit fraaie huis in de Dordogne, dat bij e makelaar voor 630.000 euro te koop staat, op de huizensite voor particulieren:
Immogo. De eigenaar heeft zijn Périgourdine er te koop gezet voor 610.000 euro. Als hij via Immogo verkoopt moet hij namelijk 5.500 euro advertentiekosten betalen en hij heeft dat lekker ruim naar boven afgerond. U gaat dus uit van 610.000 euro.
Maar u wilt geen kat in de zak kopen en zeker weten dat alle mooie reclameteksten en beweringen van de eigenaar over zijn huis en de ligging waar zijn. U vraagt een specialist van
Check Property Assist om een uitgebreid onderzoek naar het pand zelf, de ligging, de omgevingsrisico's en de bouwtechnische staat. Dit rapport kost circa 1.500 euro.
Het onderzoek valt goed uit en u besluit om het huis inderdaad te kopen. U spreekt voldoende Frans om de onderhandelingen met de eigenaar zelf te regelen, maar niet genoeg om de juridische taal van het koopcontract te doorgronden. U wilt checken of er geen gekke dingen in staan en daarbij ook alles goed uitgelegd krijgen. Hiervoor klopt u aan bij
Compromis de Vente, die u voor 500 euro de zekerheid bieden dat úw belangen in het koopcontract voldoende meewegen. Zelfs als u verder niet onderhandelt, betaalt u nu in totaal 612.000 euro. Ondanks alle hulp van objectieve adviseurs betaalt u uiteindelijk 18.000 euro minder dan via de makelaar.
De eigenaar, die eerst nog wat mopperde over alle onderzoeken en externe bemoeienis, is uiteindelijk ook blij. Want na aftrek van de advertentiekosten houdt hij netto 604.500 over. Dat is 4.500 boven zijn netto vraagprijs. U gaat als goede vrienden uiteen.


[terug naar overzicht]

Ga naar Frankrijk TopList uw mening telt!!!

HOME

Zoeken Selecteren Onderhandelen Aankoop Geldzaken En dan... Vraag e

IMM
Frans onroerend goed zonder makelaar

Een huis in Frankrijk  kopen - de kosten koper kk in frnakrijk

English version: