Het Koopcontractproces van A tot Z

Introductie
Wat staat er in het compromis de vente?
-
Partijen
- Gehuwde koper
- Samenwonenden
- De voorwaarden
- Uw eigen eisen
- Plichten van de verkoper

Goed bestuderen, niet zelf rommelen
Het compromis de vente tekenen
Zeven dagen bedenktijd: gebruik ze goed!
Wanneer doet u de aanbetaling en hoeveel?
Financieringsvoorbehoud een nuttig voorbehoud
Overige ontbindende voorwaarden
Roerende goederen wel of niet meekopen?
De verplichte technische inspecties en uw rechten
- Loodhoudende verf
- Asbest
- Termieten
- Externe risico's
- Elektrische en gasinstallaties
- Energiebalans

Verborgen gebreken zijn meestal úw probleem
Bouwkundige inspecties
Bouwgarantie voor bouw jonger dan 10 jaar
Definitieve Akte: een formaliteit
Hoe leeg is leeg opleveren?
Contractbreuk en boete
Eindafrekening: het kan even duren
Bijzondere Rechtsvorm: de SCI
Hulp en advies van CompromisdeVente.info

Bouwgrond kopen zonder makelaar


Het compromis de vente: Introductie
Het aankoopproces van een huis in Frankrijk gaat meestal goed, ook zonder makelaar. Frankrijk is een beschaafd land, waar een contract nog iets betekent, waar de overheid er voor zorgt dat de belangen van zowel koper als verkoper redelijk zijn gedekt en waar verreweg de meeste notarissen keurige heren en dames zijn die heel precies hun werk doen. Toch gaan er steeds weer verhalen rond van hoe vreselijk mis het kan gaan. Soms ontstaan problemen door malafide verkopers, maar meestal door de naïviteit van de koper. Het grootste risico lopen huizenkopers die eigenwijs alles zelf willen uitzoeken en mensen die zorgeloos allerlei papiertjes tekenen. Zie onze site voor enkele schrijnende voorbeelden.

Bij de aankoop van onroerend goed in Frankrijk draait alles om een goed compromis de vente. Als dat goed in elkaar steekt kan u als koper of verkoper weinig gebeuren. Niet alleen wat er in het contract staat is van belang, ook wat er is weggelaten. En als u nooit of zelden een compromis de vente heeft gelezen is de kans groot dat u iets over het hoofd ziet, zelfs als u heel goed Frans leest.

Teken niets!
Zodra u uw ideale huis heeft gevonden, neem dan eerst wat afstand en laat u
onder geen beding verleiden tot het ondertekenen van papiertjes waarvan u de betekenis niet precies kent!
Er zijn heel veel dingen die geregeld moeten worden in het koopcontract. Vele daarvan zijn gebaseerd op gedetailleerde wettelijke regelingen. Daarover hoeft u zich voorlopig geen zorgen te maken. Op het moment dat u oog in oog staat met het huis van uw dromen, hoeft u in eerste instantie slechts overeenstemming te bereiken over deze drie essentiële zaken:

• Prijs (houd hierbij alvast wel rekening met kosten koper van ongeveer 7%);
• Opleveringsdatum;
• Eventueel een lijst met mee te leveren roerende goederen.

U kunt na het bereiken van een overeenkomst over de drie genoemde punten het beste gelijk doorgaan naar de notaris voor een compromis de vente (daar kunnen we u uiteraard bij helpen). Maak als koper gebruik van uw recht om een eigen notaris te kiezen, ongeacht wat de verkoper zegt. Natuurlijk kunt u best de notaris kiezen die de verkoper aanraadt, maar dat hóeft niet. In Frankrijk kan een notaris ook makelaar zijn, dus het blijft oppassen of hij inderdaad helemaal neutraal is. Er bestaat een register van notarissen in Frankrijk, ook op het internet, dus het is een kleine moeite om zelf een notaris te vinden indien u ook maar de geringste twijfel heeft over de notaris die u door de verkoper wordt aangeraden. De verkoper hoeft het niet eens te zijn met uw keuze van notaris en kan dan alsnog zijn eigen notaris kiezen, zodat er twee notarissen bij het dossier betrokken zijn. Beide ambtsdragers delen in dat geval het standaard notarishonorarium, zodat de ‘kosten koper’ niet hoger worden.

Laat u niet gek maken
Er gaat altijd wat tijd overheen voordat dat contract helemaal goed is en natuurlijk kan er in de tussentijd een andere koper komen. Maar er staan maar zelden hordes kopers te trappelen om een bod te mogen doen. Het risico dat u deze koop niet kunt afsluiten (er zijn nog duizenden andere prachtige huizen te koop in Frankrijk....) is aanzienlijk kleiner is dan het risico van een slecht of incompleet compromis de vente.

Het contractuele proces
Bij het kopen of verkopen van onroerend goed in Frankrijk is er sprake van twee aktes die opgemaakt moeten worden tussen de koper en de verkoper, een aan het begin van het aankooptraject en een aan het eind: resp. het
compromis de vente en de acte authentique. Daartussenin ligt een periode van minimaal twee maanden.

Compromis de vente is definitief!
Het compromis de vente is niet een voorlopig koopcontract, maar het echte koopcontract. Het is dus bepaald niet een kleinigheidje waarmee ‘effe’ een deal wordt vastgelegd tussen koper en verkoper. Wat is het dan wel, een compromis de vente? Letterlijk vertaald betekent het een ‘verkoopafspraak’, een contractuele afspraak tussen twee partijen, een koper en een verkoper, die aangegaan wordt over de koop van onroerend goed in Frankrijk. Deze afspraak, die dus een wederzijdse koop- en verkoopafspraak is, wordt schriftelijk aangegaan door het ondertekenen door beide partijen van een akte, meestal ten overstaan van een (Franse) notaris. Aangezien het hier strikt gesproken gaat om een ‘onderhandse akte’, (een acte sous seing privé) kan de akte in principe ook opgesteld en ondertekend worden zonder tussenkomst van een notaris.

NAAR BOVEN
-----------------


Wat staat er in een compromis de vente?

De partijen
Eén persoon koopt het huis als particulier en zijn of haar naam is de enige die genoemd wordt als acquéreur in het compromis de vente en in de acte authentique. Hij zal aangeslagen worden voor de overdrachtsbelasting. Dat bedrag zit opgesloten in het bedrag van de frais de notaire, dat de koper betaalt bovenop de aankoopprijs, vergelijkbaar met de Nederlandse ‘kosten koper.’ In alle daaropvolgende jaren zal hij aangeslagen worden voor onroerend zaak belasting (taxe foncière en taxe d’habitation), ongeacht of hij permanent in zijn Franse huis woont of niet. De hoogte van de onroerend zaak belasting kan per gemeente sterk verschillen.
 

Gehuwde koper
Mocht de koper getrouwd zijn, dan kan de notaris vragen om een verklaring van geen bezwaar door de echtgenoot/echtgenote, dan wel om een (officieel vertaald) uittreksel uit de huwelijkse voorwaarden waaruit blijkt dat de koper gerechtigd is zelfstandig te handelen in dit dossier. Dit is met name van belang als er een financieringsvoorbehoud (ontbindende voorwaarde op basis van financiële mogelijkheden) wordt gemaakt.
Twee personen die in gemeenschap van goederen zijn getrouwd in een van de landen van de EU (en dat geldt sinds augustus 2006 ook voor twee personen van gelijk geslacht, die volgens de Nederlandse wet zijn getrouwd in gemeenschap van goederen), worden in feite als één koper beschouwd. Alle bovenstaande regels zijn van toepassing. Wel worden dan beide namen opgenomen onder het kopje van
acquéreur in de beide aktes, inclusief datum en plaats van het huwelijk. Overigens wordt elk van de kopers individueel aansprakelijk gesteld voor het geheel. Mocht een van de echtelieden voorafgaande aan de ondertekening van de acte authentique besluiten niet meer te willen kopen, dan kan de verkoper de koop afdwingen bij de ander.
Indien een van de echtelieden overlijdt tussen ondertekening van het
compromis de vente en de acte authentique, dan kan de overgebleven echtgenoot (samen met de nabestaande van de overledene) afzien van de aankoop. Dat wil zeggen: alléén als een dergelijke clausule is opgenomen in het compromis de vente. Zo niet, dan zit de weduwe of weduwnaar aan de koop vast.

Samenwonenden
Twee personen die samenwonen, al dan niet met een Nederlands samenlevingscontract, moeten oppassen! Nederlandse samenlevingscontracten worden in Frankrijk niet erkend en het is mogelijk dat u wordt geconfronteerd met hele hoge successierechten in geval van overlijden van een van beiden. We raden u dringend aan om dingen te regelen voorafgaande aan de ondertekening van de acte authentique, hetzij via een erkend Frans samenlevingscontract (de zgn. “PACS”), hetzij via een Frans testament. Maar u kunt ook kiezen voor aankoop via een SCI: Société Civile Immobilière (SCI).

De voorwaarden in het Compromis de Vente
Een gemiddeld
compromis de vente bestaat uit een bladzijde of vijftien tot twintig, veelal in archaïsch juridisch Frans. Het compromis de vente is bedoeld om alles wat van belang is bij de aankoop van onroerend goed te regelen. Niet alleen ten aanzien van het huis, maar ook de bijbehorende grond en de eventueel mee over te nemen roerende goederen. Ook over de erfdienstbaarheden en het toegestane gebruik van het onroerend goed. Een compromis de vente regelt ook op welke termijnen welke aspecten moeten zijn geregeld. Een aankoop is immers een proces met een aantal stappen. Ook staat er in wat de rechten en plichten van de koper en van de verkoper zijn. Wilt u alsnog van de koop afzien, dan regelt het compromis de vente hoe dat kan en onder welke voorwaarden. Het belang van dit document kan niet genoeg benadrukt worden!

Leg uw eisen vast in het CdV
Naast de gebruikelijke wettelijke bepalingen biedt het
compromis de vente ook ruimte voor persoonlijke wensen en eisen. U kunt bijvoorbeeld eisen dat de verkoper schriftelijk verklaart dat de verwarming (of het zwembad of de fosse septique, etc) in goede werkende staat verkeert. Daarmee kunt u veel problemen voorkomen. Verkopers hebben geen belang bij het opnemen van dergelijke verklaringen, dat geeft alleen maar verantwoordelijkheden. Ook notarissen hebben er geen belang bij, die hoeven slechts te kijken of het compromis de vente aan alle wettelijke verplichtingen voldoet. Daarom is het nuttig om hulp in te schakelen, zeker als u voor het eerst met zo’n contract te maken krijgt.

De plichten van de verkoper
Verder wordt er in het
compromis de vente aangegeven wat de verkoper moet doen en nalaten, en daar wordt dan vaak bij vermeld dat hij verplicht is het huis in de bestaande staat te houden, waarbij een opsomming wordt gegeven van wat er normaal gesproken bij het huis hoort. Dit kan nog worden aangevuld met een lijstje van roerende goederen. Het levert een fiscaal voordeel (lagere overdrachtsbelasting) op indien een gedeelte van de totale prijs wordt bestempeld als ‘roerende goederen’. Dit moet echter wel reëel zijn.

Bestudeer het document zorgvuldig!
Kortom: het
compromis de vente is de belangrijkste horde in het hele aankoopproces. Wij raden u dan ook aan altijd aan de notaris te vragen of hij een concept (projet in het Frans) naar u wil opsturen, zodat u het op uw gemak kunt (laten) doornemen. En haalt u het document ook vooral niet door een vertaalmachine, daar komt echt wartaal uit omdat de machine veel (archaïsche) begrippen niet helemaal of helemaal niet weet te vertalen en die dan voor het gemak maar weglaat. We hebben het zelf geprobeerd: de uitkomst was hilarisch!

NAAR BOVEN
-----------------


Het compromis de vente tekenen
Op de afgesproken datum kunt u ten kantore van de notaris het compromis de vente gaan tekenen. De daaropvolgende dag gaat een periode in van zeven dagen bedenktijd, het délai de rétractation. Dit zijn kalenderdagen, niet werkdagen. In deze periode kunt u zonder opgaaf van redenen nog afzien van de koop. Uiterlijk op de zevende dag dient u dat dan aan de notaris per aangetekende brief te laten weten.

Op afstand tekenen
U kunt het
compromis de vente ook tekenen via een procuration. Als u niet zelf aanwezig kunt/wilt zijn bij ondertekening, kan de notaris het definitieve exemplaar van het compromis de vente eerst naar u toesturen. U tekent het in het voorgeschreven aantal exemplaren en stuurt het vervolgens door naar de verkoper. Vervolgens tekent de verkoper en die stuurt de getekende exemplaren naar de notaris, die vervolgens een exemplaar naar u toestuurt. De zeven dagen bedenktijd gaan in op de dag volgend op verzending van het door alle partijen getekende exemplaar door de notaris.
 

Bezint eer ge begint
Wij raden u aan om maar liever zelf aanwezig te zijn bij de ondertekening van het compromis de vente en de zeven daaropvolgende dagen goed te gebruiken:

Het zou goed zijn als u zich nogmaals zorgvuldig realiseert waar u aan begint. Is dit echt wat u wilt? Bedenk dat ondertekening van het compromis de vente betekent dat u er zeven dagen later aan vast zit en er alleen nog maar vanaf kunt onder zeer stricte omstandigheden!

Praat over het huis en uw plannen daarmee met elke dorpsgenoot die u tegenkomt, rijd rond door de omgeving waar uw huis staat. Als u er uiteindelijk toch geen goed gevoel bij heeft, of als u aanvoelt dat u in de omgeving niet welkom bent en u er slapeloze nachten van krijgt: één aangetekend briefje aan de notaris is voldoende om van het contract af te komen.

Ga naar de gemeente: de burgemeester zelf of een ambtenaar, of de DDE, of welke instantie dan ook, die iets kan vertellen over het huis en de omgeving. Volgens de Franse wet heeft de verkoper weliswaar de plicht om de koper in te lichten over alle bekende gebreken en problemen, maar tegelijkertijd heeft de koper een informatie-ophaalplicht. Maak dus altijd een afspraak bij de Mairie om het bestemmingsplan (POS of PLU in het Frans) te bestuderen (dat kan dus mooi in deze zeven dagen als u er toch bent) of neem minstens telefonisch contact op met de Mairie om te verifiëren hoe het zit met het bestemmingsplan en eventuele erfdienstbaarheden.

Overigens zijn dit zaken die u in het ideale geval al veel eerder hebt gedaan of – als de afstand een probleem is – heeft laten doen door bijvoorbeeld een onderzoeksbureau.

Aanbetaling?
Als de bedenktijd voorbij is, wordt het tijd om de aanbetaling te storten, als die is afgesproken in het compromis de vente. Voor de duidelijkheid: dit is niet verplicht! Stort in ieder geval nooit een aanbetaling voordat het compromis de vente is getekend. Stort het geld ook nooit op rekening van de verkoper, maar op de compte séquestre (de beschermde derdengeld-rekening) van de notaris.

Franse kopers betalen de aanbetaling gewoon met een cheque, maar wij Nederlanders kennen dat fenomeen niet meer. Dat hebben de meeste notarissen inmiddels ook door, dus met zijn internationale rekeningnummer (IBAN- en SWIFT) kunt u de aanbetaling elektronisch overmaken.

Financieringsvoorbehoud
Het compromis de vente bevat een tijdschema en een stappenplan voor het regelen van de financiering. Sommige verkopers willen dat de financiering al rond is voor ondertekening van het compromis de vente. Maar dat is een wens die niet in de wet staat. Een financieringsvoorbehoud (de koop gaat niet door als de financiering niet rond komt) is volstrekt normaal in een Frans compromis de vente.
Zelfs als u in staat bent om het huis cash te betalen, raden wij u aan om altijd het financieringsvoorbehoud te maken in het compromis de vente. Want het duurt nog minstens twee maanden, vaak zelfs langer, voordat u daadwerkelijk het huis in bezit kunt nemen. Er kan van alles gebeuren in de tussentijd, een van u kan gehandicapt raken, u kunt uw baan verliezen of op een andere manier in financiële problemen raken. Dan is het fijn om een uitweg te hebben.
Als u ondanks deze waarschuwing toch wilt afzien van het financieringsvoorbehoud dan moet u dat schriftelijk verklaren op een handgeschreven briefje, dat formeel aan het
compromis de vente wordt gehangen. Dat briefje moet ondertekend worden door elk van de kopers individueel (mochten er meerdere kopers zijn).

NAAR BOVEN
-----------------


Welke ontbindende voorwaarden zijn er?
Voor de meeste kopers is het financieringsvoorbehoud de belangrijkste ontbindende voorwaarde. Er zijn er echter meer en bovendien is er nogal eens verwarring over de aard van een voorwaarde: in sommige
compromis de vente staan opschortende en ontbindende voorwaarden door elkaar! In principe is het zo dat alles wat de koper en verkoper mondeling overeen zijn gekomen kan worden opgenomen als opschortende of ontbindende voorwaarde. Daarnaast zijn er voorwaarden die volgens de wet moeten worden geregeld bij de overdracht van onroerend goed en dus moeten worden opgenomen in het compromis de vente.
Op het moment dat de bedenktijd van zeven dagen voorbij is, gaat de notaris aan de gang met de overige ontbindende en opschortende voorwaarden. Voor de meeste daarvan doet hij zelf actief navraag, zoals bij het kadaster, het register van hypotheken, de gemeente en noem maar op. U hoort daar niets van, tenzij een van die voorwaarden in werking treedt. Hoort u de eerste twee maanden na het tekenen van het
compromis de vente niets van de notaris, dan is dat meestal goed nieuws.
Zodra de financiering is geregeld, laat u dat weten aan de notaris. Ook als er aan uw kant nog andere ontbindende of opschortende voorwaarden waren, dient u dat te laten weten. Het tijdstip en de wijze van communiceren met de notaris is meestal ook geregeld in het
compromis de vente.

Roerende goederen
Wij raden u aan om
alle roerende goederen te beschrijven, met vermelding van de verkooprijs, en door te notaris te laten toevoegen, eerst aan het compromis de vente en ten slotte nog een keer aan de acte authentique. Natuurlijk, veel eigenaren vinden dit vervelend, want sjoemelen is niet meer mogelijk. Maar gewoon toch op aandringen, de vervelende Hollander (of Belg....) uithangen en volhouden. Het komt echt vaak voor dat de koper denkt dingen gekocht te hebben waarvan de verkoper denkt dat hij ze niet mee heeft verkocht. Er zijn verkopers die de zaak flessen maar ook kopers die er vreemde ideeën op nahouden wat er bij de koop zat.... Het doet er niet toe wie gelijk heeft, maar met een goede, gedetailleerde lijst heeft u tenminste duidelijkheid.

Technische inspecties
Er is een (steeds langer wordende) lijst met technische inspecties die een verkoper wettelijk verplicht moet laten uitvoeren (voor zijn rekening) voordat een huis verkocht kan worden. Daarvoor kunnen een of meerdere technische inspecteurs worden ingeschakeld. Wat gebeurt er als op het moment van ondertekening van het
compromis de vente de vereiste rapporten niet aanwezig zijn? U kunt dan de oplevering van de rapporten opnemen als ontbindende voorwaarde in het compromis de vente. Echter, de inhoud kan niet worden opgenomen als ontbindende voorwaarde! Er zijn verkopers die luchtigjes omgaan met deze rapporten. En nonchalant melden dat ze zelf wel een verklaring op willen stellen dat als er asbest of lood aanwezig is in de woning, de koop dan niet door hoeft te gaan. Dat kan nonchalance-te-goeder-trouw zijn, het kan ook malafide zijn. Dus oppassen en gewoon in het compromis de vente laten opnemen!

Loodhoudende verf
Een van de rapporten gaat over de aanwezigheid van loodhoudende verf. Vaak wordt dit onderwerp aangeduid als
Lutte contre le saturnisme (de strijd tegen loodvergiftiging). Overigens hoeft dit onderzoek alleen maar uitgevoerd te worden als het huis van vóór 1947 is.

Asbest
Net zoals in Nederland is in wat oudere Franse huizen vaak asbest gebruikt. Of de staat waarin het asbest verkeert zorgelijk is kunt u lezen in het technische rapport over
amiante. Indien er slechts enkele pijpen of dakbedekkingen (de meest voorkomende toepassingen) asbesthoudend blijken te zijn en ze zijn in goede staat, dan kunt u het huis gerust kopen en de asbest laten zitten. Overigens hoeft dit onderzoek alleen maar uitgevoerd te worden indien het bouwjaar van het huis van vóór juli 1997 is.

Termieten
Sommige gebieden in Frankrijk, met name in het zuiden (
les termites s’arrêtent à Lyon heeft een notaris ons ooit verteld) worden geteisterd door termieten. Termieten, als je ze hun gang laat gaan, vreten zo ongeveer het hele huis op. Een termietenrapport laat zien of ze in uw toekomstige huis zijn aangetroffen. Vaak wordt in datzelfde rapport ook gerapporteerd over boktorren en andere schadelijke insecten. Indien er slechts op enkele plekjes termieten zijn geconstateerd kunt uzelf (of een specialist) het probleem te lijf gaan met bestrijdingsmiddelen en kunt u het huis gerust kopen. Overigens hoeft dit onderzoek alleen maar uitgevoerd te worden indien het huis ligt in een gemeente die op de lijst van “termieten-gevaarlijke” gemeenten staan. Meestal geeft de notaris dat tevoren al aan, maar dat kan natuurlijk ook worden nagevraagd bij de gemeente.

Externe risico’s

De koper kon het altijd al navragen bij de gemeente of de
préfecture, maar sinds kort is er ook de verplichting bijgekomen dat in het compromis de vente de risicozone wordt beschreven. Hiertoe wordt een attest afgegeven door de gemeente. Het gaat hierbij meestal om: risico wegens nabijheid van een kerncentrale, bosbrandgevaar en overstromingsgevaar, maar we hebben ook wel eens andere gevaren gemeld zien staan.

Elektrische en gasinstallaties
De Franse elektriciteitsvoorschriften wijken nogal af van de Nederlandse, en de Fransen zijn over het algemeen trots op hun scherpe voorwaarden. Of dat terecht is wagen wij te betwijfelen. De elektrische installatie in een Frans huis is niet zelden tamelijk slecht. Vanaf 1 april 2008 dient er een rapport te worden opgeleverd over de staat waarin de elektrische installaties zich bevinden. Diezelfde verplichting bestaat sinds oktober 2007 al voor eventueel aanwezige gasinstallaties (indien die ouder zijn dan 15 jaar).

Energiezuinigheid
Sinds 1 november 2006 bestaat de verplichting dat er een technisch rapport wordt opgemaakt over het (geschatte) energieverbruik van het huis. Dit moet door een erkende specialist worden gedaan en het rapport moet ter inzage worden gegeven aan kopers van het huis. Het rapport kan ook technische aanbevelingen bevatten voor verbetering van de energie-efficiëntie.

NAAR BOVEN
-----------------

Verborgen gebreken úw probleem?
In het
compromis de vente wordt gewoonlijk opgenomen dat het risico van verborgen gebreken bij de koper ligt. Weliswaar is de verkoper verplicht om alle feiten (inclusief bekende gebreken) te melden aan de koper, maar voor een verborgen gebrek waarvan de verkoper niet op de hoogte is, ligt het risico bij de koper. Indien later een verborgen gebrek bekend wordt, kan de koper slechts een schadevergoeding eisen van de verkoper als hij kan aantonen dat de verkoper op de hoogte was of had kunnen zijn.

Bouwkundige inspectie
Een bouwkundige inspectie is niet verplicht. Uiteraard dient de verkoper melding te maken van alle mankementen, ook bouwkundige mankementen, maar het staat de koper natuurlijk ook vrij om zelf alles te inspecteren of een bevriende aannemer of bouwkundige mee te nemen. U moet het bouwkundig onderzoek (laten) uitvoeren voordat het
compromis de vente wordt getekend. Uiteraard zijn de kosten voor u. Als u bouwkundig minder onderlegd bent, kunt u een deskundige inschakelen, zoals elders op deze website uiteengezet.

Garantie bij jonge of verbouwde huizen
Bij huizen jonger dan tien jaar, of huizen waaraan de laatste tien jaar een ingrijpende verbouwing heeft plaatsgevonden, moet de koper een bewijs opleveren dat de (ver)bouw(ing) geheel conform de bouwvergunning is uitgevoerd en bovendien de naam en adresgegevens van de aannemer verstrekken, plus eventueel de gegevens van de aansprakelijkheidsverzekering van de aannemer. De aannemer moet immers een tienjarige garantie (
garantie décennale) geven op de (ver)bouw(ing) en die garantie gaat over op de nieuwe eigenaar. Indien de bouw of verbouwing door een doe-het-zelver is uitgevoerd, is die persoonlijk volledig verantwoordelijk voor deze garantie!

De definitieve akte tekenen
Nou, en dan is het eindelijk zover. U gaat naar Frankrijk voor de ondertekening van het leveringscontract, de
acte authentique (soms ook acte de vente genoemd). Als het compromis de vente goed was, is de acte authentique een formaliteit. Het is slechts een (her)bevestiging van het compromis de vente, die het laatste recht, namelijk het vruchtgebruik, overdraagt aan de koper. U mag dus pas gebruik maken van uw Franse huis als aan alle eisen van het compromis de vente is voldaan, dus bijvoorbeeld als de overeengekomen koopsom in zijn geheel is betaald, inclusief alle osten van de notaris.

Maar... teken de Acte Authentique niet voordat u het pand opnieuw heeft gekeurd! De verkoper moet het pand leeg opleveren (behalve uiteraard de eventuele roerende goederen die hij meeverkoopt), vrij van huur en in de staat waarin het was toen u het compromis de vente tekende. Indien dat niet het geval is hoeft u de acte authentique niet te tekenen en kunt u de verkoper sommeren om het in orde te maken.

Wat is ‘leeg opleveren’?
Overigens willen er nog wel eens verschillen van inzicht zijn tussen Nederlanders en Fransen over het begrip ‘leeg opleveren’. Een klant van ons constateerde eens met verbijstering dat het echt heel erg leeg was: zelfs alle stopcontacten en kranen waren verwijderd! En we hoorden ook eens het verhaal (we weten niet of het waar is) dat kopers een volledig volgepakt huis troffen waar de vuile vaat nog op het aanrecht stond. De eigenaar had meegenomen wat hij nodig had. Dat bleek niet veel te zijn, want hij was overleden. We raden iedereen aan om het begrip ‘leeg’ maar een beetje met de Franse slag te hanteren….

Uitstel kan altijd nog
De datum van ondertekening van de
acte authentique is meestal opgenomen in het compromis de vente. Houdt u er rekening mee dat de notaris het recht heeft om de ondertekening van de acte authentique nog met een aantal dagen uit te stellen om de laatste papieren in orde te brengen, zodat u niet met een ronkende verhuiswagen voor de deur staat op de oorspronkelijk afgesproken dag. Maar zelden worden in Frankrijk actes authentiques getekend op de datum die was opgenomen in het compromis de vente.

NAAR BOVEN
-----------------

Boete bij contractbreuk
Als een van de partijen de leveringsakte niet wil tekenen, terwijl wel aan alle voorwaarden in het compromis de vente is voldaan, moet hij een schadevergoeding betalen aan de andere partij. Dit is meestal 10% van de koopsom (maar er kan in het compromis de vente ook een ander percentage zijn afgesproken).

Eindafrekening neemt even tijd
Vaak pas vele maanden na ondertekening van de
acte authentique stuurt de notaris u een definitieve eindafrekening, waarin alle bedragen worden verantwoord en een eventueel te veel betaald bedrag wordt teruggegeven, meestal in de vorm van een bankcheque.

Flexibiliteit in eigendom in de vorm van SCI
Separate vermelding verdient nog het kopen in de vorm van een SCI. Een SCI is een bedrijf, compleet met aandelen, aandeelhouders, statuten, benoemde directeuren en jaarlijkse aandeelhoudersvergaderingen. Dat klink allemaal nogal zwaar, maar dat valt in de praktijk reuze mee. Een SCI mag volgens de wet slechts onroerend goed aankopen, beheren en verkopen en eventueel beschikbaar stellen aan de aandeelhouders. Verder mag een SCI niets, dus ook geen commerciële activiteiten uitvoeren.
De SCI wordt eigenaar van het onroerend goed en daarmee krijgen de kopers aandelen in een bedrijf, in plaats van eigendomsrechten in Frans onroerend goed. De aandelen worden op het gebied van successierechten heel anders behandeld, en bovendien biedt het systeem van aandelen flexibiliteit, indien de inbreng van de verschillende kopers niet gelijk is of in de toekomst zal veranderen, of indien de eigenaren in de toekomst derden mede-eigenaar willen maken.
Elke notaris kan statuten maken voor een SCI, u hoeft slechts aan te geven hoeveel aandelen u wenst uit te geven, tegen welke waarde en aan wie. Verder moet er een naam worden gekozen en een formele vestigingsplaats worden aangewezen. Er moeten minstens twee directeuren worden benoemd. Het ligt voor de hand dat die worden voorgedragen uit de lijst van aandeelhouders, maar dat hoeft niet. Ten slotte zal de notaris de SCI inschrijven in de verschillende registers en bij de betreffende instanties.
De SCI kan leningen afsluiten, maar zowel de belastingdienst als een eventuele hypotheeknemer zal “door de SCI heenkijken.” Dat wil zeggen dat elk van de aandeelhouders persoonlijk aansprakelijk is voor alle activiteiten van de SCI, inclusief het tekenen van contracten.
Indien kopers onroerend goed wensen te kopen via een SCI, dan is het mogelijk om eerst het
compromis de vente te ondertekenen als privé-personen (personnes physiques) Maar dan moet er wel een clausule van substitution zijn opgenomen die de ondertekenaars het recht geeft op vervanging: iemand anders (bv. de SCI) zal dan uiteindelijk de acte authentique ondertekenen en formeel eigenaar worden.

Hulp van specialisten in Compromis de Vente
Wij geven u deze garantie: als u ons inschakelt voor hulp bij uw compromis de vente, dan rusten wij niet voordat wij de juiste versie voor u op papier hebben en u elke regel, elk woord begrijpt in het contract. Als dit contract goed zit, zit u goed. Als er hier wat fout gaat, kunt u daar nog jaren last van hebben, financieel en emotioneel.

Auteur: Wim van Teeffelen
www.compromisdevente.info

NAAR BOVEN
-----------------

 

Bouwgrond kopen zonder makelaar... waar moet ik op letten?
Het kopen van een kant-en-klaar huis is wel iets anders dan de aanschaf van bouwgrond. Er komt meer bij kijken omdat niet altijd precies duidelijk is wat de bestemming is. Het gebeurt wel dat de kopers pas na het tenen van de koopovereenkomst ontdekken dat de fraaie schuur waarin ze hun toekomstige woning planden volgens de wet niks meer mag zijn dan een schuur. Hieronder ene overzicht van de belangrijkste aandachtspunten voor de aanschaf van een stuk grond voor de bouw van een (vakantie)woning.

Waar moet u op letten voordat u koopt?
* Is er een "Certificat d'Urbanisme" met aanhangsels
* zo ja , welke zijn de beperkingen en speciale voorschriften
* toegestane bouwoppervlakte? NB : vanaf 170m2 architect verplicht!
* in gebieden met overstromingsgevaar is bouwen verboden, zelfs al treft men speciale voorzieningen
* verzekeringen worden in die gebieden dan ook niet langer geaccepteerd
* in berggebieden moet men rekeninhg houden met de mogelijkheid van lichte aardschokken. Daarvoor zijn bouwkundige oplossingen mogelijk, zoals een aangepaste fundering en het bouwen in massief hout.
* Informatie zowel over overstromingsgebieden als ( licht) aardschokgevoeligheid kunt u verkrijgen bij de lokale Gemeente en de Notaris Beide risico's vormen deel van de tekenen stukken bij de koopakte. Notaris heeft op dit gebied een informatieplicht.
* afvoer van afvalwater: individueel of gemeentelijk
* is er sprake van een verkavelingsplan (lotissement )
* zo ja, zijn er voorschriften "cahier de charges / reglement de lotissement "
* is de grond opgemeten? Vragen bij de lokale GEOMETRE EXPERT.
* wat is / wordt de situatie m.b.t. omliggende gronden

Een Certificat d'Urbanisme (woonvergunning)
kunt u op uw eigen naam aanvragen bij de lokale Gemeente (geen kosten maar zekerheid). De gemeente verzorgt tevens de Déclaration Préalable (ontrekking/verkoop van grond bij de verkoper), de aanvraag van de bouwvergunning / bouwplan en bepaalt samen met u de plaats van de in-en uitrit .

De oplevering van de grond
* vrij van erfdienstbaarheid
* vrij van huur-pachtovereenkomst
* geen exploitatie "agricole" / grazende koeien - paarden - schapen
* is er een "attestation" van de MSA (mutualité social agricole) dat de gronden niet zijn gedeclareerd d.w.z. er geen exploitatie is ?
* zichtbare "bornes" (grenspaaltjes) op de grond van het opmeten
* waar bevinden zich de aansluitingen voor de nutsbedrijven, moet er gegraven worden of recht van overpad worden gevraagd voor eventueel te plaatsen elektra-palen ? Geeft de buurman daarvoor toestemming ( zwart op wit ).
* Is er aansluiting voor ADSL internet ?

Wat doet de notaris?
Een goede notaris controleert alles en neemt alle hierboven genoemde zaken op in de te tekenen stukken. Die controle geschiedt nadat u hebt getekend. Laat echter wel een negatieve uitkomst van de belangrijkste controles als ontbindende bepaling opnemen in de overeenkomst. Ook de eventuele financiering dient te worden overlegd , tevens moet de verkoper van alle te nemen stappen direct worden geïnformeerd .

copyright : CEDEKO b.v.
Tekst: G. de Koning, die overigens zelf bouwgrond te koop aanbiedt.

 

NAAR BOVEN
-----------------

Ga naar Frankrijk TopList uw mening telt!!!

HOME

Zoeken Selecteren Onderhandelen Aankoop Geldzaken En dan... Vraag e

Een huis in Frankrijk kopen? Overleg vóór u tekent met compromis de vente

IMM
Frans onroerend goed zonder makelaar

Een project van Gregor Hakkenberg

Een huis in Frankrijk  kopen - het koopcontract in het frans

English version:

Een huis in Frankrijk kopen? Overleg vóór u tekent met compromis de vente