Vragen over de huizenmarkt in Frankrijk?
Hier krijgt u
eerlijk antwoord.
Veel adviseurs in de Franse huizenmarkt willen liever niet dat hun klanten uitvinden hoe alles werkt. Want als de klant zélf verstand van zaken heeft, wat is dan nog hún rol? Hoe meer u als klant weet, hoe makkelijker u zelfstandiger uw huis kunt kopen of verkopen. Als particulieren onder elkaar, gewoon met de hulp van de notaris. Het is onze rol u daarbij te ondersteunen. Wij vertellen u dus graag álles wat wat we weten over de huizenmarkt in Frankrijk.

Hebt u een vraag?
Stel uw vragen per
e-mail, dan zetten wij ze hieronder, mét onze antwoorden. Overigens izijn deze antwoorden zo eerlijk mogelijk, maar niet onfeilbaar. Het o
pvolgen van ons gratis advies blijft geheel uw eigen verantwoordelijkheid. Wij bieden geen enkele garantie voor resultaat.

Ga naar Frankrijk TopList uw mening telt!!!

HOME

Zoeken Selecteren Onderhandelen Aankoop Geldzaken En dan... Vraag e

IMM
Frans onroerend goed zonder makelaar

Hoe vind ik een stuk bouwgrond in de Dordogne?
Zijn er ook makelaars voor de koper?
Waarom werkt het Nederlandse makelaarsysteem niet in Frankrijk?
Een B&B beginnen en financieren met een lening?
Wie krijgt het huis bij overlijden?
Opknapper kopen in Frankrijk
Bungalow kopen maar 2% kosten?
Hoe kan ik een opstalverzekering afsluiten en bankrekening openen?
Wat doe ik met onverwachte erfdienstbaarheden?
Hoe kan ik het beste een deel van het huisje van mijn zus overnemen?
Mag ik de makelaar omzeilen als ik een bon de visite heb getekend?
Waarop letten bij een stuk grond met ruïne kopen?
Wie beslist over de bouwvergunning?

Vraag 001 :
Ook wij willen graag in Frankrijk een vakantiestek van ons zelf. Ons plan is iets anders , wij zijn nl. geïnteresseerd in een stuk grond en dan daar een houten chalet op te zetten. Afgelopen september zijn wij in de Dordogne geweest om daar rond te kijken, en we hebben inderdaad heel wat stukken grond gezien. We hebben 2x interesse getoond voor een stuk grond, maar dat bleek achteraf verkocht te zijn zonder dat de desbetreffende makelaar daar van op de hoogte was. Dat was heel frustrerend want in gedachten zaten we er al. Welk advies kun je ons geven in ons geval ? Alvast bedankt.

Vr. groet, B. V.- H.

Antwoord:
Ik denk dat ik in uw geval de makelaars zou over slaan. U kent in de Dordogne vast wel een dorpje of een buurt waar u heel graag zou willen wonen. Stap daar naar de burgemeester en leg hem uw vraag voor. 10 tegen 1 dat hij - als hij geen Hollanderhater is - zó een paar stukjes grond te koop weet (of heeft!) staan. Ook het lokale café is goed. Neem de tijd, babbel wat met de mensen. Kies een chambre d'hôte met een Franse eigenaar. Probeer uit te vinden wie de grootste boer van de buurt is en vraag of hij niet ergens een perceeltje heeft dat bebouwd zou mogen worden. Dit alles veronderstelt natuurlijk wel enige kennis van de Franse taal. Als u die zelf niet hebt, kunt u misschien een kennis meenemen die wél redelijk Frans spreekt? Het is belangrijk rustig aan te doen. Dus niet ergens binnen lopen en hijgerig aan de barman vragen waar dat stukje grond te koop staat. Hoewel... zelf vond ik ooit eens een huis door vanuit mijn autoraampje aan een grasmaaiende te vragen : "Hier in de buurt staat ergens een huisje te koop. Weet u waar dat is?" Ik vond niet het huisje dat ik zocht, maar kocht wel het huisje dat hij me aanwees. Veel succes!

Gregor (Krek.) Hakkenberg
 

Vraag 002
U zegt nou wel dat je het zelf moet uitzoeken. Maar wij kunnen geen woord frans. Kent u ook wél goede adviseurs in Frankrijk? Zijn er bijvoorbeeld makelaars voor de koper?

J.deW.

Antwoord:
Er zijn diverse adviseurs in Frankrijk die zich louter door de koper laten betalen. U maakt bij hen allicht meer kans op objectief advies en/of begeleiding. Dat gaat soms per uur, soms ook voor een percentage van de transactieprijs. Het gaat om 30-A Vendre, aOndernemen-Frankrijk, Check-Property Assist en Immolangue. Zie ook
deze pagina. Dat kan - ondanks hun extra kosten - onder de streep toch flink schelen.

Met vriendelijke groet,

Gregor (Krek.) Hakkenberg

Noot Krek.: zijn er andere aanbieders die beslist géén geld van de verkoper of dienst makelaar accepteren en die dus puur en alleen de kopende partij dienen? Ik hoor het graag.

NAAR BOVEN

Vraag 003:

Goedenavond,

Inmiddels zijn we rijke ervaringen aan het opdoen met de franse makelaardij en hun kennelijke gewoonten. Boeiend. Ergens op een site las ik als advies om niet de franse makelaars te gaan (her)opvoeden. Misschien was het jouw tekst.

Hoe dan ook, ik krijg toch de dringende behoefte aan heropvoedingen.........:)

Inmiddels begrijp ik dat makelaars eigenlijk gewoon verkoopagenten zijn, die hun commissie aan de top van de verkoopprijs moeten verdienen. Onderhandelingen over de prijs gaan dus primair ten koste van de makelaarscommissie, die het uiteraard weer probeert terug te halen bij de verkoper door diens prijs de drukken.

Leuke sport wellicht.

Verbaasder ben ik over het fenomeen "exclusivité". Waarom geeft een klant in die markt in hemelsnaam een huis exclusief aan een agence, terwijl de commissie gelijk is aan niet exclusief... Ik snap er niks van. Logisch lijkt........ik weet het.......logisch in mijn domme Nederlandse ogen........dat een agence een lagere courtage neemt bij exclusivité.... Hij is immers zeker van de opbrengst, ooit. Maar goed. Dat wist jij allemaal al heel lang.

Overigens: klopt mijn korte martkschets?

Dat brengt me op de vraag waarom er geen makelaar, of groep makelaars, opereert op de Nederlandse manier. Ik ben wel de laatste die Nederland en zijn gewoontes/regels idealiseert.........maar kan me toch niet aan de indruk onttrekken dat op dit gebied "ons" systeem beter in elkaar zit. Vooral omdat de belangen van makelaar en opdrachtgever meer parallel lopen. Er kan in ons systeem geen concurrentie optreden tussen makelaar en verkoper. Naar mijn prille ervaring nu is het veel interesanter het huis dat in de verkoop staat maar zelf op te sporen (ik weet het, in de steden wat lastiger) en zaken doen met de verkoper rechtstreeks. Die dat ook zeer op prijs stelt....

Kortom: weet jij waarom ons systeem daar niet werkt????

Sorry voor het omslachtige verhaal, en hopend op een reactie (waarna ik misschien nog wel eens ga overwegen een Carte Professionel te bemachtigen).

M.vr.gr., Ad de Jong.

Antwoord

Beste Ad,

Je marktschets is aardig accuraat. Een paar dingetjes vind ik echter wel toelichting behoeven.

Makelaars - tenminste, de goeie - zijn wel wat meer dan verkoopagenten. Het is waar dat er tussen zitten die alleen aan hun eigen portemonnee denken en die behoorlijk cynisch zijn tegenover die domme klanten. Maar met name voor de verkoper heeft een makelaar wel degelijk toegevoegde waarde. Hij kan het huis taxeren, hij zet advertenties in de krant en op zijn site, hij begeleidt geïnteresseerden bij een bezoek aan het huis en hij kan de onderhandeling voor je doen. Bovendien heeft hij een gemeenschappelijk doel: het huis zo duur mogelijk verkopen.

Onderhandelingen hoeven niet ten koste te gaan van de commissie
De makelaar kan gewoon vasthouden aan zijn vooraf vastgelegde commissie van zes tot tien procent. En of hij dan een huis voor 450.000 of voor 420.000 verkoopt, doet hem dan niet zo veel pijn. Als het er maar via hem uit gaat, zodat hij een rekening kan sturen. Toch kan het gebeuren dat een makelaar mee gaat in de onderhandelingen. Als een deal dreigt te blijven hangen op een paar duizend euro, kan hij zijn goede wil tonen en ook een stukje commissie inleveren om de koper over de streep te trekken. Onder het motto: Beter een half ei dan een lege dop. Ik weet niet of ze dat in Nederland ook wel eens doen, trouwens. Ook als koper kun je de verkopende makelaar altijd vragen wat water bij de wijn te doen. Sommigen zijn zeer inflexibel maar de meesten gaan wel mee. Zeker in de huidige markt.

Exclusivité nooit zomaar accepteren
Vooral buitenlanders trappen daar nog wel eens in. Soms denken mensen dat de makelaar dan beter zijn best gaat doen, omdat hij zeker is van zijn commissie. Maar het kan ook andersom werken. Wat zou hij nog rennen als er toch geen concurrentie is. De winst blijft gelijk en hij loopt niet meer het risico dat een andere makelaar het voor zijn neus weg verkoopt. Ik heb al een paar keer gehoord van Nederlanders die hun huis niet eens op een particuliere site konden zetten, want als ze het zelf zouden verkopen kreeg de makelaar tóch nog 3%! Ook gebeurt het wel dat een makelaar niet eens een Mandat Simple aanbiedt. Dat mensen tekenen zonder door te hebben dat het exclusief is. Wel een beetje dom. Als je groot vertrouwen in een bepaalde makelaar hebt, kun je het overwegen om hem een paar maanden de kans te geven zich te bewijzen. Maak dan wel duidelijke afspraken over zijn investeringen in jouw succes, bijvoorbeeld een bepaald advertentiebudget. De makelaar krijgt de woning de eerste drie maanden exclusief als hij, bijvoorbeeld, voor vertalingen zorgt en in minimaal 3 buitenlandse bladen adverteert voor een X-bedrag. Zo kun je het hele advertentieplan vastleggen. Jij geeft op deze manier wat vrijheid op, de makelaar betaalt dit terug door echt in jouw succes te investeren.

Waarom makelaars niet op de Nederlandse manier werken?
Goeie vraag. Ik denk dat ze op een gegeven moment wel zullen moeten. Het kan echter niet uit zolang mensen hun huis nog bij meerdere makelaars onder brengen. Want eigenlijk komt het Franse systeem er op neer dat de gemiddelde makelaar maar 1,5% van elk huis krijgt. Er zijn namelijk gemiddeld vier makelaars per huis in het spel, die ieder 6% vragen. Drie van de vier verdienen niks. Naarmate er meer websites voor particulieren bij komen, wordt de kans groter dat 4 van de 4 niks verdienen. Dan zal het systeem zichzelf opblazen. Ik weet echter niet wat het alternatief is. Het Nederlandse systeem begint bij Exclusiviteit. Fransen zijn over het algemeen iets argwanende dat de noord Europeanen. Niet alleen ten opzichte van de bureaucratie maar ook ten opzichte van elkaar. Dit uit zich in vele kenmerken, hoe de telefoon opgenomen wordt (zelfs bij bedrijven) tot het niet exclusief uit handen willen geven van de verkoop van og. Het hele systeem bestaat bij de gratie van wantrouwen. Vaak wordt er geen goede foto getoond, zelden een adres, vaak mogen de buren het ook nog weten etc etc. Om naar het NL systeem over te gaan moet er een mentaliteitsomslag komen vanuit de klant en de makelaar. Het lijkt mij sterk dat wij dit nog gaan meemaken. Trouwens er bestaan wel al reseaux die woning delen. De SIA is er een van.

Exclusiviteit
Mensen willen geen exclusiviteit, omdat de markt niet doorzichtig genoeg is. Stel je voor dat je je huis exclusief bij een makelaar neerzet met een onvindbare internetsite, of slechte commerciële strategie. Dan loop je het risico dat je huis onzichtbaar blijft voor geïnteresseerden. Mensen spreiden het risico op niet-verkopen door meerdere makelaars te nemen.
Aanvulling van officiële 'kopersmakelaar' Mikel de Rooij van 30 à Vendre:
Bij exclusiviteit zou dan een site horen die hierop inspeelt. Dit heb ik ooit geprobeerd van de grond te krijgen, maar vergeet het maar. Een Hollander die komt uitleggen hoe het spel gespeeld moet worden is niet de meest ideale situatie. Zelfs als iedereen er beter van wordt.
Mijn voorstel heb ik 6 jaar geleden aan de FNAIM geschreven. Zij hebben mij toen betrokken bij het verder uitwerken van het systeem SIA. Dit was zeer leerzaam. Ik hier een spoedcursus omgaan met Fransen gehad en geleerd dat Frankrijk nog lang niet klaar is voor een soortgelijk NL systeem. Op alle voorstellen die ik deed kwam vervolgens een uitleg hoe de Franse markt hier wantrouwend op zou reageren.
Persoonlijke ervaring van Krek.:
Toen ik net in Frankrijk was, kwam ik door omstandigheden in het bezit van een lijst met 10 gezinnen die bij ons in de regio een huis zochten. Ik ben naar twee makelaars gestapt met deze lijst en het verzoek om deze mensen te helpen huizen te zoeken. Ik zou deze mensen dan begeleiden maar wilde geen geld bvan de makelaar accepteren. Ze wilden niet met me in zee gaan omdat ze bang waren dat ik de huizen die ze me zouden tonen bij een concurrent onder zou gaan brengen om zo commissie te kunnen vangen. Wantrouwen dus.

Overzicht en openheid
Het Nederlandse systeem werkt vooral goed omdat de makelaars samenwerken en elkaar inzicht geven in elkanders aanbod. Met Funda ligt de markt open. In Frankrijk zijn ze zó gewend elkaar de strot af te bijten dat dat erg lastig wordt. Als een makelaar ontdekt dat ergens een huis te koop staat, belt hij aan en vraagt hij of hij het ook mag verkopen. Ze zitten dus op hun huizen als een kloek op haar kuikens.
Het systeem open gooien werkt alleen als je het in één keer radicaal anders gaat doen. Maar dat betekent dat ineens iedereen naar de 1.5% moet, dat makelaars ook voor de koper moeten gaan werken, dat er een soort Funda-systeem moet komen waar alle makelaars hun aanbod op moeten zetten. En het betekent ook dat de makelaars die op dit moment samen op een huis zitten, een soort ruilverkaveling moeten gaan doen. Want als de eigenaar nog maar 1,5% hoeft te betalen, valt er niet veel meer te verdelen.

Zelf verkopen?
Ik adviseer klanten die hun huis op een particuliere site te koop willen zetten in ieder geval óók twee à drie makelaars in de arm te nemen. De kans dat het huis via deze traditionele manier verkocht wordt is nog steeds tamelijk groot. Al was het maar omdat veel huizenzoekers toch ook ter plekke etalages gaan kijken. Kies dan voor een makelaar met een goede meertalige site, die lekker veel adverteert en die een kantoor met een flinke etalage in het centrum van een nabije grotere stad heeft. Neem er één per stad, of een met vestigingen in meerdere steden, zodat je huis op verschillende plekken te koop staat. Betaal nooit meer dan 6% commissie en vergeet niet ook wat onderhandelingsruimte in de verkoopprijs op te nemen.

Zelf zoeken?
Natuurlijk ga je éérst zelf zoeken, en eerst op
particuliere sites. Daarnaast is het slim om zelf gewoon rond te gaan neuzen in de regio waar je wilt wonen. Gewoon overal vragen, dat kan heel verrassende resultaten opleveren.
En tot slot kun je nog naar de makelaar stappen. Als je maar onthoudt dat die er niet is om jou te helpen, maar de verkoper. Blijf steeds maar denken: “De makelaar is de tegenpartij!” Dus nooit in vertrouwen nemen en zeggen dat je een bepaald huis per se wilt kopen. Nooit vertellen wat je maximale budget is (je kunt rustig zeggen dat je een huis tot 500.000 zoekt, maar zeg niet dat je eventueel wel tot 600.000 wilt gaan) en als de makelaar zegt dat er niet onderhandeld kan worden, tóch een lager bod uitbrengen. Hoe mooi je het huis ook vindt, koel blijven en zeggen dat je anders nog wel even verder zoekt

Makelaar buiten spel zetten?
Sommige mensen gaan later stiekem terug naar een via een makelaar gevonden huis en proberen dan alsnog rechtstreeks zaken te doen met de eigenaar. Dit kan vooral de verkoper grote problemen opleveren, want hij heeft een contact getekend. Bovendien is het onbehoorlijk, want de makelaar heeft gewoon zijn werk gedaan en van tevoren was duidelijk wat dat zou gaan kosten. Hij moet gewoon zijn geld krijgen. Wel kun je natuurlijk proberen de makelaar te bewegen wat van zijn commissie af te doen. Als je hem kunt doen geloven dat dat de enige manier is om de deal rond te maken, kán het gebeuren dat hij water bij de wijn doet. Of niet.

Succes met je studie.

Gregor (Krek.) Hakkenberg

NAAR BOVEN

Vraag 004

Geachte webmaster,

Op uw website hebben we al de nodige nuttige informatie kunnen lezen over het kopen van een huis in Frankrijk. Wij zijn een jong stel op zoek naar een permanente woning in Frankrijk en daarvoor hebben we al de nodige zoektochten op internet ondernomen. Er is echter veel verschillende en tegenstrijdige informatie beschikbaar. En voordat we daadwerkelijk in juni naar Frankrijk op reis gaan om gericht rond te gaan kijken naar huizen, willen we graag een aantal zaken zeker weten.Misschien zou u ons antwoord kunnen geven op een aantal vragen?


1 Voor welk bedrag of voor welk percentage kun je als buitenlander een hypotheek krijgen in Frankrijk ( bij de ene site staat 50 %, de andere vertelt zelfs over een volledige hypotheek)

Net als in Nederland hangt een hypotheek af van wat je al hebt en vooral: hoeveel je aantoonbaar verdient. Als je in Frankrijk zonder baan moet beginnen, kun je een hypotheek wel schudden. Een volledige hypotheek kan alleen als je ergens anders heel veel geld of een vrij huis hebt. Laat je niet gek maken door ongenuanceerde reclamepraatjes van onbetrouwbare lieden.

2 Wat voor soort hypotheekvormen bestaan er in Fr? Ook aflossingsvrije bijvoorbeeld?

Aflossingsvrije hypotheken beginnen mondjesmaat op de markt te komen in Frankrijk, met name interessant voor mensen zonder erfgenamen. Is in veel gevallen ook niet nuttig, want de hypotheekrente is maar zéér beperkt aftrekbaar van de belasting. Je kunt hier dus beter zo snel mogelijk afbetalen. Dit maakt de maandlasten wel hoger.

3 Zijn er nog andere mogelijkheden om een huis in Frankrijk te financieren? Als je er een Bed & Breakfast van maakt, kun je dan bijv. een bedrijfslening krijgen?

Een bedrijfslening voor een chambres d’hotes is nagenoeg niet verkrijgbaar. Banken zien een chambres d’hotes niet als bedrijf, maar als bijverdienste. De beoordeling is dan dezelfde als voor een gewoon woonhuis. Voor een echt bedrijfspand is het natuurlijk anders.

4 Op uw site lazen we dat je zonder boete binnen een bepaalde bedenktijd toch van de koop van een huis af kunt zien. Is het dan niet zo dat je dan toch verplicht bent bij die makelaar een ander huis te kopen (dat lazen we namelijk ergens)
Nee, dat is niet zo, al willen sommige makelaars je dat misschien doen geloven. Als je een voorlopig koopcontract tekent kun je binnen 7 dagen zonder enige uitleg aan wie dan ook van je koop af (wel aangetekende brief sturen of zelf bij de notaris langs gaan). In het meest ideale geval koop je natuurlijk helemaal niet via een makelaar maar rechtstreeks van de eigenaar. Dat scheelt al gauw 5% in de kosten.

5 Ben je als buitenlander verplicht een bepaald geldbedrag cash te investeren in een huis?
Zie boven. Heeft niks met je nationaliteit te maken. Je moet eigen geld of een baan hebben. Als je hier zonder geld komt, kun je beter eerst een baan zoeken en iets huren. Als je dan een tijdje werk hebt, kun je misschien eens met een bank gaan praten.

Hopelijk kunt u ons een beetje verder op weg helpen hiermee. Alvast hartelijk dank voor uw moeite!!

Graag gedaan. Nog een paar dingen:
Ik heb het gevoel dat jullie - net als veel Nederlanders die contact met mij opnemen - dromen van een huisje in Frankrijk kopen en dan kamers gaan verhuren. Dit is erg moeilijk zonder baan er naast. Of zelfs bijna onmogelijk.

Rekenvoorbeeld.
Stel, je hebt 100.000 euro. Voor dat geld heb je nog geen huis met voldoende kamers om te verhuren, dus je leent 80.000 bij. Dan heb je dus een huis met pak hem beet drie chambres d'hôte. Erg luxe zal het niet zijn. Je rente en aflossing komen op ongeveer 600 euro per maand. Dat betekent dus 12 x 600 is 7200 euro per jaar. Je drie kamers kun je in het hoogseizoen tien weken lang verhuren voor (zeer optimistisch) 100 euro per dag. Daar gaan wat kosten van af, dus hou je 90 euro over. 70 dagen keer 90 euro is 6.300 euro. Nog een beetje laagseizoen er bij en laat je 10.000 euro per jaar omzet draaien (het gemiddelde over heel Frankrijk is 2500 euro per kamer per jaar, dus we blijven erg optimistisch! Dan hou je dus 2800 euro winst over. En dan is het onderhoud en de belasting er nog niet eens van af. En vergeet niet dat het heel veel werk is!
In principe is het nutteloos om een B&B te beginnen als je daarvoor geld moet lenen. Het brengt gewoon niet genoeg op en is dus alleen interessant als bijverdienste als er geen lening tegenover staat! Ik ken dan ook niemand met een B&B die er niet minstens één vast inkomen (of pensioen) naast heeft.

Hoe dan ook succes!

Gregor (Krek.) Hakkenberg (met dank aan Ondernemen-Frankrijk)

NAAR BOVEN

Vraag 005

Goedemorgen,

Leuke site met de tips over het kopen van een huis in Frankrijk. Ik hoor echter heel vaak dat er problemen ontstaan als er iemand overlijdt. De kinderen hebben dan niet automatisch recht om het huis te erven?Hoe kun je dit goed regelen?

Alvast hartelijk dank voor uw antwoord.

Met vriendelijke groeten
Y.V.

Beste Y.,

Hier heb ik niet veel verstand van. Bovendien schijnt een en ander de laatste tijd veranderd te zijn.
Vruchtgebruik in de eerste lijn en successierechten zijn nu uitstekend gerekend met een nieuwe wet. Voor meer gedetailleerde informatie kun je eens kijken op de onvolprezen site van Wim Bavelaar, waar een
heel stuk over deze materie staat.

Maar de allerbeste raad die ik je op dit gebied kan geven is: zo lang mogelijk blijven leven!


Gregor (Krek.) Hakkenberg

NAAR BOVEN

Vraag 006

Na weer een zeer prettige vakantie in Frankrijk te hebben doorgebracht, hebben ook wij besloten dat het toch wel erg leuk zou zijn om een vakantieoptrekje in dit land te bezitten.

Maar ja, hypotheek, jonge schoolgaande kinderen etc. etc. het geld vliegt de deur uit. Maar is het daarom per definitie een nooit te realiseren droom? Is het alleen maar weggelegd voor mensen met veel geld of een verkregen erfenis? Ik weiger om me daar bij neer te leggen, dus welke opties heb ik?

We hebben wat eigen geld, voldoende om bijvoorbeeld een bouwval met wat grond te kopen. Tja, nu ben ik een echte doe-het-zelver en geen klus schrikt mij af. En ik wil me graag verdiepen in de lokale bouwkundige zaken. Maar ja, zo'n bouwval opknappen, waarbij de tijd beperkt is (alleen tijdens vakantie en een enkel lang weekend waarschijnlijk) is toch wat anders. Aan de andere kant, als het je niet uitmaakt dat je er pas na 5 jaar of langer kan wonen, wat maakt dat dan uit, je hebt in ieder geval alvast een 'huis' daar. Of moeten we doorsparen tot we een huis kunnen kopen dat gelijk bewoonbaar is? Wat gebeurt er echter met de grond en huizen prijzen in Frankrijk de komende jaren? En ik wil niet wachten, mijn handen jeuken, ik wil aan de slag! Niet volgende week of morgen maar nu! (o jee, mijn vakantiedagen zijn bijna op).

Even serieus, er zijn genoeg verhalen te vinden over gekochte bouwvallen waarbij men halverwege het bijltje erbij neergooit, of wat één en al ellende is, maar er zullen toch ook wel positieve verhalen zijn, waarbij het wel is gelukt om met de nodige inspanning en enthousiasme, echter met beperkte middelen, een bouwval tot een bewoonbaar huis te verbouwen? Of is dit niet realistisch?

Met vriendelijke groet,
Marco van der H.

 

Beste Marco,

Een opknapper kopen in Frankrijk? Ik zou het niet doen.

Op verzoek van Marco hier een paar gedachten over de voor- en nadelen van een ruïne in Frankrijk, plus een aantal praktische tips.

Zoeken
Laten we bij het begin beginnen. Waar vind je een opknapper in Frankrijk en welke investering is ongeveer nodig? Tja. Een bijna bewoonbare boerderij in de Auvergne is goedkoper dan een door geiten uitgewoonde schuur in de Var. Opknappers vind je overal. Je moet gewoon eerst bedenken waar je wilt wonen en dan daar een beetje rond gaan kijken. Ik zou dan in eerste instantie makelaars mijden als de pest. Die zijn helemaal niet geïnteresseerd in de verkoop van een goedkoop krot. En als ze het toch doen, vragen ze de hoofdprijs aan commissie om nog een beetje uit de kosten te komen. Dit bovenop de relatief hoge notariskosten. Ga gewoon zelf zoeken, met mensen praten. Rondkijken.

Rondkijken?
Ja. Mijn eigen huis heb ik gevonden door gewoon met de auto kleine weggetjes in te gaan, niet wetende waar ze toe leidden. Het stond verscholen tussen de bomen ergens achteraf aan de eind van een nauwelijks begaanbaar karrespoor. De braamstruiken groeiden tot aan de dakgoot, dus je zag alleen het dak. Maar de plek, de plek...

Structureel zoeken
Ik heb het wel eerder gezegd, gebruik vooral de lokale bevolking. Als je zelf niet voldoende Frans spreekt, neem dan een kennis mee die dat wel doet en die dus echt met de mensen kan praten. Als je in het Engels hakkelend een gesprek probeert aan te knopen met de Franse kroegbaas en zijn gasten, loop je grote kans dat je bot vangt. De mensen die het meeste over de buurt weten – gepensioneerde boeren en postbodes – spreken het minste over de grens en mompelen rond een klapperend ziekenfondsgebit vaak ook nog het lokale dialect – le patois. Dus een beetje Frans moet je wel meebrengen. Je moet natuurlijk geen haast hebben en rustig een glaasje meedrinken voor je de bevolking aan een kruisverhoor onderwerpt. Zo wordt het zoekproces nog gezellig ook! Spreek wel af wie rijdt, want de blaastest is ook in Frankrijk steeds populairder. (Zie ook mijn antwoord bij Vraag 1).

Gevonden en dan?
Stel je hebt een ruïne of stuk grond gevonden dat je wilt kopen. Ten eerste koop je natuurlijk iets met een CU (certificat d’urbanisation) of met in het voorlopig koopcontract op zijn minst de ontbindende voorwaarde dat het CU verkregen is voor de acte définitive getekend wordt. Een terrein waar je niet op mag wonen is redelijk waardeloos. In principe hoeft daarna de bouwvergunning geen probleem te zijn, al zijn er soms wel wat lastige locale bepalingen. In mijn eigen regio mochten bijvoorbeeld lange tijd geen houten huizen met de vorm van een chalet gebouwd worden. Dat paste niet in het landschap. Pas sinds een familielid van een belangrijke conseiller in het canton zo’n vergunning voor elkaar wist te ritselen zijn de regels ruimer geworden. Er is immers een precedent.

Zelf bouwen
Als je zelf handig bent, kun je een hoop doen. Voor een Nederlanders is dat echter minder makkelijk omdat je een enorme kennisachterstand hebt. Ga eens in een grote bouwsuper keilbouten zoeken. En wat is Portland in het Frans? Eerlijk gezegd zou ik ook niet weten hoe die in het Frans heten. Inkopen doen duurt daarom vaak langer dan in Nederland, waar je immers de weg weet. Of je moet weer besluiten om een flinke bus aan te schaffen waarmee je materialen uit NL mee kunt nemen. Dat is geen schande, want vaak is het in Nederland goedkoper en je moet toch die kant uit. Maar let wel op dat het allemaal past. Zo schijnt hier de standaarddiameter van gasleidingen anders te zijn en voor je het weet ben je weer een middag kwijt met het opsporen van een koperen verloopstukje. Dat ze misschien niet eens hebben, want waarom zouden ze? Zelf heb ik eens bij de Praxis in de uitverkoop voor mijn hele (franse) huis goedkope deurknoppen gekocht. Eenmaal hier bleek de diameter van de pen die in de deur moet 2 mm te groot. Moest ik nieuwe pennen met verdikkingshulsjes voor in de knoppen gaan kopen die samen bijna net zo duur bleken als de hele deurknop. Mijn winst in één keer verdampt.

Geen haast
Als je geen haast en wel plezier in het proces hebt, is het verbouwen misschien een louterende ervaring. Een kennis woont in een vrijstaand huis midden in een bos zonder water- of elektriciteitaansluiting. Er is een grote tank voor de opslag van regenwater (alleen voor het grijze circuit) en ze drinken uit flessen. Verder staat er een generator, die hij met veel kunst- en vliegwerk draaiende houdt. Elke keer als het onweert is dat ding naar de bliksem. Het is behelpen, maar hij vindt het gewoon leuk dit soort dingen op te lossen. Dan kan het.

Nu of later kopen?
De prijzen voor onroerend goed staan de laatste tijd onder druk. DE OG-zeepbel is de laatste tijd volop in het nieuws, mede door de ontwikkeling in de US. De kans is daardoor groot dat met name in het duurdere segment de prijzen zullen dalen. Of dat ook voor de echte opknappers en voor bouwgrond geldt durf ik niet te zeggen. Het kan juist zijn dat er meer druk op het goedkope segment komt (vraag neemt toe door mensen die ‘afdalen’) waardoor daar de prijzen juist zullen blijven stijgen. Geen idee. Het kan alle kanten op. In sommige regio’s lopen de huizenprijzen al jaren achter op de trend. Daar kan de stijging best nog even doorgaan, ook al omdat nog steeds veel mensen uit de stad trekken en van de TGV-verbindingen gebruik maken om op het platteland te gaan wonen. Als die hun dure huis in de stad verkopen, kunnen ze voor dat geld een flinke deuk slaan à la campagne. Dus ook dat zou de prijzen kunnen schragen. Enfin, kortom, ik weet het niet.

Is het realistisch om zelf te willen verbouwen?
Alles hangt af van je eigen verwachtingen, mogelijkheden en inzet. En van die van je gezinsgenoten. Een puber van 15 krijg je niet meer 3 weken naar een afgelegen bouwplek tussen de boeren. Maar ik zie om me heen wel degelijk mensen die eigenhandig en met hulp van buren, familie en vrienden een bouwval stukje bij beetje omtoveren in een paleisje. Die kunnen er in ieder geval zeker van zijn dat elke euro die ze er in steken er dubbel en dwars uit komt. Want een echt bouwval op een mooie plek heb je met een beetje mazzel al voor rond de 50.000 euro. Zodra het bewoonbaar is (dak, vloeren, wc, douche, keukentje voor in totaal 25.000) betaal je ruim het dubbele.

Doen of niet doen?
Als je graag wilt, zelf kunt verbouwen en je hebt geen haast... altijd doen.

Gregor (Krek.) Hakkenberg

NAAR BOVEN

Vraag 007:Bungalow kopen 2%?

Ik ben voornemens een huis in een bungalowpark te kopen. Het huis is 1 jaar oud. Zijn mijn overdrachtkosten dan 2 %?

P.

Beste P.,

Helaas is het antwoord wellicht niet positief: Er hoeft inderdaad geen overdrachtsbelasting betaald te worden (= 5,08%), dus de gebruikelijke kosten koper vallen dan terug van ongeveer 7% naar ongeveer 2%.....
Maar….er moet in de meeste gevallen wel TVA worden verrekend (sommige eigenaren zijn uitgezonderd), dus dat kan dat bedrag aanzienlijk verhogen. Het hangt er natuurlijk van af hoe de TVA-verrekening is geregeld met de aankoopprijs, de exacte datum van overdracht, etc.. De meeste makelaars verdoezelen het TVA-gevalletje, om te pronken met ‘maar’ 2% overdrachtsbelasting, maar helaas is dat meestal niet de hele waarheid.

Met vriendelijke groet,
Wim van Teeffelen
Ondernemen Frankrijk 

Vraag 008: Opstalverzekering en bankrekening

Geachte heer, mevrouw,

Wat is de procedure voor het afsluiten van een opstalverzekering van onze (toekomstige) vakantiewoning in Frankrijk?

Wij willen het volgende in gang zetten;
- openen van een betaalrekening bij Credit Agricole voor het afschrijven van de maandelijkse lasten (vuilophaal, energie, ect.)
- afsluiten van een opstalverzekering voor de woning bij deze bank of een andere verzekeraar.

Is het nodig dat we een franse betaalrekening nodig hebben voor deze vaste lasten?

De opstalverzekering moet toch bij een franse verzekeraar ondergebracht worden?

Alvast bedankt voor uw reactie.
C.B.



Beste meneer B.,

De Franse wet stelt het verplicht dat uw Franse huis verzekerd is vanaf het moment van ondertekening van de acte authentique. Vroeger wilde de notaris de acte niet eens passeren indien niet een bewijs van verzekering kon worden overlegd door de koper, maar de meeste notarissen zijn daar tegenwoordig wat relaxter in en beschouwen het als de eigen verantwoordelijkheid van de koper. Maar verplicht is het nog steeds.

Een bankrekening is inderdaad gemakkelijk in Frankrijk, voor de huisverzekeringspremie, de EDF, etc.. Ook niet moeilijk te verkrijgen indien u uw eigendomsbewijs van het huis kunt overleggen. Over het onderwerp welke banken beter zijn dan anderen laat ik me liever niet uit….

Een opstalverzekering voor uw Franse huis kunt u afsluiten bij elke verzekeraar, zelfs een buitenlandse, maar de ervaring is dat de Franse het goedkoopst zijn (is natuurlijk niet vreemd):

-          via een verzekeringstussenpersoon in de regio waar uw Franse huis staat (doen verreweg de meeste huizenbezitters in Frankrijk)
-          via de bank (in Nederland komt dat vaker voor dan in Frankrijk, maar het heeft zin om tarieven te vergelijken. Ik ben er niet van overtuigd dat een bank beter of gemakkelijker is dan een gespecialiseerde tussenpersoon)
-          via een on-line aanbieder als www.secara.fr (er zijn er natuurlijk meer, maar bij deze kunt u terecht in het Nederlands).

Ik hoop dat dit u wat verder helpt,

Met vriendelijke groet

Wim van Teeffelen
www.compromisdevente.info
 

Vraag 009: Wij kochten een huis zonder erfdienstbaarheden. Dachten we!

Geachte mevrouw, heer,

Wij kochten een onroerende zaak in Frankrijk ( mei 2008 acte de vente ). Wij hebben tientallen malen gevraagd of er sprake was van erfdienstbaarheden. In mails werd ons door onze notaris steeds bevestigd dat er geen sprake was van erfdienstbaarheden. De notaris van de verkoper heeft het onderzoek gedaan naar erfdienstbaarheden. In de akte staat dat er geen erfdienstbaarheden rusten op de onroerende zaak. Thans – wij kwamen er na de koop weer begin augustus 2008 - wappert een buurman met een document waarin zou staan dat er wel een erfdienstbaarheid bestaat ( zo’n 40 jaar geleden gevestigd volgens hem ).

Stel dat de buurman gelijk heeft, wat moeten wij dan doen?

Met vriendelijke groet,
Hans

PS: Wij willen absoluut alleen het huis zonder erfdienstbaarheden zoals wij vanaf het begin af aan (vanaf november 2007) hebben gezegd en gevraagd.



Beste Hans,

Ik zou in eerste instantie maar eens met (een kopie van) dat document naar uw notaris gaan. Deze moet zich dan maar uitspreken over hoe het werkelijk zit. Het kan immers zijn dat uw buurman met een document wappert dat niets meer waard is.

Mocht de notaris zich vergist hebben, dan zou u wellicht een rechtszaak kunnen beginnen om de koop ongedaan te maken. Of om de notaris aansprakelijk te stellen voor de geleden schade (indien aantoonbaar). Persoonlijk geef ik u echter weinig kans op succes in het Franse rechtssysteem. 

Ik stuur uw vraag en dit antwoord tevens naar de koopcontractenspecialist Wim van Teeffelen van Compromisdevente.info. Wellicht dat hij nog aanvullende opmerkingen heeft..

Met vriendelijke groet,
Gregor (Krek.) Hakkenberg



Beste iedereen,

Ik wil best mijn steentje bijdragen aan deze discussie, maar cruciaal belangrijk is waar we staan in dit traject.

Hans heeft het over een ‘acte de vente’ die is gepasseerd in mei 2008. Is dat de acte authentique of het compromis de vente?

Indien het gaat om een compromis de vente, dan is waarschijnlijk niks aan de hand. Daarin staat (als het goed is) dat eventuele nieuwe of nieuw-ontdekte servitudes een opschortende werking hebben (condition suspensive). Indien de servitude nadelig blijkt voor de koper (in de zin van ‘woongenot’) dan kan de opschortende voorwaarde worden omgezet in een ontbindende. Dit is nog wel even ene proces, maar dat is goed te doen.

Aan de hand van de email maak ik echter op dat het waarschijnlijker is dat de acte authentique al is gepasseerd.

n dat geval is het nog maar helemaal de vraag of de houder van de servitude zijn rechten kan afdwingen. Ik ben het met Gregor eens dat de notaris (degene die de acte authentique heeft gepasseerd) eerst zal moeten uitzoeken of deze claim rechtsgeldig is. Hij zal daarvan een proces verbaal opmaken (op kosten van de persoon die claimt een servitude-recht te hebben). Tot die tijd kun je gewoon de servitude negeren en dus de buurman recht op overpad (of wat de servitude dan ook was) weigeren. Servitudes die niet zijn opgenomen in opeenvolgende actes hebben een juridisch zwakke status, maar mocht de notaris tot de conclusie komen dat de claim rechtsgeldig is, dan is het zeer goed mogelijk om een zaak aan te spannen, zodat een rechter zich daarover kan uitspreken. Ik ben dan minder pessimistisch dan Gregor over de uitkomst. Mocht vervolgens een rechter in het voordeel van de servitude-houder oordelen, dan is het mogelijk de eventuele schade van deze servitude te verhalen op de notaris.

Wim van Teeffelen

NAAR BOVEN

Beste Wim en Gregor,

Onze hartelijke dank voor het feit dat jullie je zo willen verdiepen in deze casus.  

Voor de volledigheid en ter nadere toelichting nog dit: we verkeren thans in het stadium van de acte de vente oftewel de acte authentique. We hebben nog geen kopie gekregen nadat we de acte de vente hebben getekend. Mag de notaris – hangende het onderzoek - deze kopie wel uitreiken nu zij weet dat er wellicht een onjuistheid ( namelijk dat er geen servitudes zijn ) in staat?

Begrijp ik goed dat op het moment dat de notaris constateert dat de claim rechtsgeldig is, vanaf dat moment de servitude-houder ook zijn recht kan uitoefenen tot het moment dat de rechter een ander oordeel velt?

Wie is in de laatste zin de ‘notaris’? De notaris van de verkoper heeft het onderzoek gedaan naar de erfdienstbaarheden. Ik heb de indruk dat de notaris van de koper ( wij dus ) de vaststelling van de notaris van de verkoper klakkeloos heeft overgenomen. Ik zou zeggen dat de notaris van de verkoper dan degene is waarop de schade moet worden verhaald. In dat verhalen hebben wij een hard hoofd. Je praat denk ik toch snel over 5 jaar voordat de rechter een uitspraak doet.

Heeft de centrale organisatie van notarissen in Frankrijk – indien deze bestaat – enig gezag in een dergelijke casus of houdt zij zich afzijdig?

Indien jullie daar prijs op stellen kunnen wij jullie op de hoogte houden van de ontwikkeling.

Nogmaals onze dank.
Met vriendelijke groet,

Hans



Beste Hans,

Het is gebruikelijk dat er (soms veel) tijd zit tussen het ondertekenen van de acte authentique en het uitreiken van het officiële eigendomsdocument. Dat kan namelijk pas als de transactie is geregistreerd en indien de verschillende leges zijn betaald. Maar de verkoop is wel gepasseerd en daarmee rechtsgeldig! U heeft, als het goed is, een attestation uitgereikt gekregen van de notaris, onmiddellijk na ondertekening van de acte. Daarmee kunt u bewijzen de nieuwe eigenaar te zijn.

In principe kan de vermeende servitude-houder bij u zijn recht claimen. U kunt dat botweg weigeren, met de acte authentique in de hand (daar staat namelijk geen servitude in). Indien de vermeende servitude-houder het daar niet mee eens is, moet hij een notaris van zijn  keuze (de keuze is aan hem, hoeft niet de verkoopnotaris te zijn) opdracht geven zijn claim te onderzoeken. Totdat daar een uitspraak over is kunt u elke claim weigeren. U heeft immers te goeder trouw de acte authentique getekend.

Nadat de notaris klaar is met zijn onderzoek (ongeacht hoe lang dat duurt) zijn er twee mogelijkheden: de notaris schrijft in een proces verbaal dat de claim terecht is, of de notaris wijst de claim af.

In het eerste geval kan de claimhouder bij u langs komen om zijn claim uit te oefenen. U kunt dan een rechtszaak aanspannen (tegen de verkoopnotaris, wegens gebrekkig vooronderzoek), maar ondertussen zult u de claim moeten erkennen en inderdaad de servitude honoreren. Mocht er een rechtsgeldige claim komen dan is het een fout van de verkopende notaris, niet van de kopende notaris. De verkopende notaris kan dan aangepakt worden met een schadeclaim.

In het tweede geval kan de afgewezen claimhouder alsnog naar de rechtbank om het onderzoeksresultaat van de notaris te betwisten. U hoeft dan de claim niet te erkennen, en u staat natuurlijk heel stevig: immers uit twee onderzoeken is gebleken dat er geen rechtsgeldige claim is. Mocht de rechtbank alsnog de claimhouder in het gelijk stellen, dient u de claim te honoreren en kunt u op uw beurt een rechtszaak beginnen tegen de notaris van de verkoper.

Rechtszaken in Frankrijk gaan inderdaad traag, maar 5 jaar is wel een heel pessimistische benadering. Maar een jaartje zal het snel kosten.

De broederschap van notarissen komt pas in beeld indien aantoonbaar een notaris een fout heeft gemaakt. Zover is het nog niet.

Met vriendelijke groet

Wim van Teeffelen
www.ondernemen-frankrijk.nl

 



Vraag 010: Een deel van het huis van mijn zus overnemen
 

Goede morgen,

Wij hebben enkele vragen bij het inkopen als mede-eigenaar in het huis van mijn zus.

Mijn zus heeft sinds dertien jaar een heel eenvoudig huisje in Frankrijk. Wij, wel een samenlevingscontract maar niet getrouwd, willen graag mede-eigenaar worden voor de helft van het huisje. Mijn zus is geschieden en bij de verdeling van de goederen is het huisje van haar geworden. Daarvan zijn scheidingspapieren. Echter in de eigendomspapieren van het huis is de ex nog mede-eigenaar.

Wij hebben onderling een bedrag afgesproken, gaat om een niet al te groot bedrag. En hebben geen hypotheek nodig.

Onze vragen, hoe regelen we een en ander:
- Eigendomspapieren huisje aanpassen ivm scheiding
- Hoe regelen we verkoop van mijn zus en de koop van ons van de helft van het huisje
- Kan dit alles in Nederland geregeld worden
- Kan het ook bij een Nederlandse notaris

Als dat niet kan
- Wat zijn de notariskosten in Frankrijk
- Waar vinden we een goede notaris
- Stel dat er iets gebeurd met ons: uit elkaar of overlijden, wat moet er dan geregeld worden. Is een betere oplossing trouwen.

Wij hopen dat u ons op weg kunt helpen, wij denken dat het ingewikkeld is.

Karin


Beste Karin,

Om nou te gaan trouwen om mede-egenaar te worden van een vakantiehuisje in Frankrijk gaat wel erg ver....Ik hoop dat jullie een andere reden kunnen verzinnen om te gaan trouwen. Een belangrijke vraag is of je zus en ex nog een hypotheek hebben op het Franse huisje. Ik zou kunnen opmaken uit de tekst dat dat niet het geval is, maar indien dat het geval is, wordt de zaak nog veel ingewikkelder. In het onderstaande neem ik aan, dat er momenteel geen hypotheek rust op het Franse huis. Bovendien is er nog een punt met de taxe de plus value. Omdat je zus en ex nog geen 15 jaar eigenaar zijn geweest van het huisje moeten ze belasting betalen (gaat maar om een zeer klein bedrag) over de winst die ze maken op de verkoop.

Als je dit allemaal zou moeten doen volgens de regels der kunst, dan komen de volgende stappen in aanmerking:

1). Eerst moet de echtscheiding worden afgewikkeld, ook in Frankrijk. Een Nederlandse scheidingsacte zal dus vertaald moeten worden door een beedigd vertaler en een Franse notaris zal daarmee eerst een Franse echtscheidingsacte moeten opmaken. Daar gaan al vele honderden euro's mee heen..

2). Elke overdracht van onroerend goed kost in elk geval 5,1% van de waarde aan overdrachtsbelasting + kosten van de notaris (orde van grootte van 2-4% van de aankoopprijs voor een eenvoudig overdrachtstraject met een minimum van ongeveer € 1500..

3). De Franse notaris zal ongeveer € 900-€1200 vragen voor de oprichting van een SCI.

4. Zodra de SCI is opgericht kunnen de drie nieuwe aandeelhouders een directeur benoemen die vervolgens op naam van de SCI het huis dan zal kopen. De aandelen vallen onder Nederladns erfrecht, dus aangenomen dat jullie in NL-testament of samenlevingscontract hebben hoeft verder niets meer geregeld te worden.

Je hebt niet vertelt hoe hoog de waarde van het huisje is, maar je ziet dat deze bedragen nogal optellen....

Indien het huis nog officieel op naam staat van je zus en haar ex, zou het de moeite waard zijn om te onderzoeken of een Franse notaris zou willem meewerken aan een simpele overdracht van de eigendom van de helft van het huis aan jou. Je wordt dan samen met je zus eigenaar. Je kunt dan samen met je partner een Frans testament laten opmaken zodat de nabestaande de helft erft inclusief het vruchtgebruik indien een van jullie overlijdt (of alsnog trouwen...). Indien niet getrouwd moet die nabestaande wel een fors bedrag aan sucessierechten betalen, maar als het huisje niet veel kost, gaat het maar op de helft van de waarde en daar dan de successierechten over, misschien is dat ook een overzichtelijk bedrag. Uiteraard kunnen tegelijkertijd jij en je zus een simpel Frans testament opmaken voor onderlinge vererving aan elkaar. Kortom, deze methode is een heel stuk simpeler en een heel stuk goedkoper, dan de eerste. Het is dan natuurlijk van groot belang dat de ex van je zus zijn deel van het huisje rechtstsreeks aan jou wil verkopen. Dit vereist overigens wel uitleg aan een Frans notaris en een bereidwillige notaris, want een notaris die heel strak is in de leer zet geen stap in de verkoop van een huis na scheiding zonder formele echtscheidingsacte.

Ik kan jullie in het gehele proces begeleiden, in beide gevallen. In beide gevallen moet immers een compromis de vente (koopcontract) worden opgemaakt en moet het gehele koopproces worden doorlopen. Hou er daarbij rekening mee dat je zus in alle gevallen een rapport moet betalen over asbest, loodhoudende verf, kwaliteit van de gasinstallatie, etc. We rekenen voor onze begeleiding 1% van de verkoopwaarde met een minimum van € 1500 ex BTW. We verzorgen dan het gehele proces van begin tot het einde in samenwerking met een Franse notaris (de notariskosten zijn natuurlijk extra) en je hoeft er niet voor naar Frankrijk.

Als dt nog vragen oplevert, aarzel dan niet om weer contact met me op te nemen

Wim van Teeffelen

NAAR BOVEN

Vraag 11: mag ik de makelaar omzeilen als ik een bon de visite heb getekend?

L.S.

Situatie:
Eind juli bezichtigden we nogal onverwacht met een Franse makelaar ( werkend voor de verkoper ) een huis in Frankrijk. Na de bezichtiging ondertekenden we de "bon de visite". Enige tijd later werd de verdere transactie onzerzijds schriftelijk beëindigd in verband met de hypotheek(on)mogelijkheden.

Inmiddels doet de Engelse eigenaar/verkoper pogingen om het huis direct aan mogelijke kopers aan te bieden. Gezien de moeizame financiering willen we uiteraard graag de betaling van 7000 euro aan makelaarskosten vermijden en door rechtstreeks te onderhandelen de prijs proberen te reduceren.

Vraag:
In hoeverre is onze directe onderhandelingsvrijheid aangetast als gevolg van de door de makelaar georganiseerde bezichtiging en de "bon de visite" en zo ja, kan aankoopbemiddeling door een derde partij (geen makelaar) hier uitkomst bieden?

Uw antwoord wordt op prijs gesteld
WH

Beste WH,

Voor zover ik weet (en ik ben ook maar een leek dus dit is geen advies maar mijn persoonlijke mening) heeft een 'bon de visite' geen enkele juridische waarde voor zover het uw relatie met de makelaar betreft. De makelaar heeft een overeenkomst met de verkoper. Hij kan tegenover deze Engelsman met de bon de visite bewijzen dat hij u in contact heeft gebracht met de verkoper. De verkoper is dan ook verplicht de makelaar zijn commissie te betalen als u het huis koopt.

De verkoper kan een fikse claim tegemoet zien als hij achter de rug van de makelaar om zijn huis verkoopt aan een via de makelaar geleverd contact.

Dit nog afgezien van de morele kant van de zaak. U was op zoek naar een huis en hebt hiervoor een makelaar benaderd. Deze heeft u een passend huis laten zien. Hij heeft dus zijn werk naar behoren gedaan. U bent mijns inziens moreel verplicht de makelaar zijn deel te gunnen. Maar op de keper beschouwd is dat niet úw plicht maar die van de verkoper.

Bemiddeling door een derde partij is alleen mogelijk als dit ook een makelaar is. Iemand zonder papieren is namelijk überhaupt niet gerechtigd te bemiddelen.

Wellicht is dit niet het antwoord waarop u hoopte, maar zo zijn in Frankrijk nu eenmaal de regels.

Veel wijsheid en succes toegewenst.

Mocht u nog een ander huis zoeken, kijkt u eens op www.immogo.nl.

Met vriendelijke groet,
GH

Beste GH,

Hartelijk dank voor uw snelle reactie.

Uw antwoord lijkt mijn vermoeden te bevestigen dat de makelaar uit is op het ontvangen van dubbele commissie voor zijn bemiddeling! Enerzijds een bedrag xxxxxx van de opdrachtgevende Engelse verkoper en daarnaast rond 7000,= euro van mij als geïnteresseerde koper (over de morele kant van de zaak gesproken.......... ).

Daarbij komt voor mij als koper nog eens een bedrag van om en nabij 6.000,=  euro aan notariskosten. Met andere woorden : bovenop de prijs van de woning zouden de transactiekosten voor mij als koper op een bedrag van ongeveer €13.000,= uitkomen.

Op deze manier wordt het aanschaffen van een huis in Frankrijk waarbij sprake is van bemiddeling door een makelaar wel een zeer kostbare affaire.

Met vriendelijke groet,
WH

Beste WH,

Die kende ik nog niet! Je zou bijna bewondering krijgen voor zoveel vindingrijkheid in het oplichten van buitenlanders. U bent de makelaar werkelijk geen dubbeltje verschuldigd!

Bovendien klopt uw berekening niet, want de 7.000 euro die de verkoper moet betalen komt uiteindelijk óók uit uw zak, want dit gaat van de onderhandelingsruimte af. De makelaar verdient dus circa 14% aan deze transactie. Je zou ze toch...

U kunt hoe dan ook naar een andere makelaar van uw verkoper stappen en deze (voor u) gratis inschakelen. Dan is uw verkoper ook 'gedekt', want het staat u als koper vrij uit verschillende makelaars te kiezen. De 'bon de visite' heeft geen wettelijke grondslag en verplicht u tot niets.

Tenzij de makelaar u iets heeft laten tekenen wat een 'mandat de recherche' is. Hebt u een kopie van dat document gekregen?

Ik zou uw ervaring graag opnemen op mijn site http://huis-kopen-zonder-makelaar.en-france.nl. Met alleen uw initialen er bij. Heb ik uw toestemming?

Met vriendelijke groet,
GH


Ik heb geen "mandat de recherche " getekend. Heb wel een kopie gekregen van de "bon de visite ". U hebt mijn toestemming om deze  "anekdote" ( zonder naamsvermelding ) te gebruiken voor uw website.

vr. gr. WH

NAAR BOVEN

Vraag 12: Grond kopen met ruïne in de Auvergne?

Is het momenteel gunstig om een stuk grond met daarop een ruïne te kopen in de streek van Auvergne ?

Het stuk is 950 M2 groot, en er staat een ruïne op. Moet men hier een bouwvergunning voor aanvragen, of mag dit terug heropgebouwd worden ?

Zijn er dingen die je moet weten voor je zo iets koopt ?

Groeten,
Benny T.

Goedendag,

Ik kan hiervandaan niet zeggen of het interessant is en van locale prijzen heb ik al helemaal geen verstand. De huizenmarkt is flink gedaald, maar niet overal.

Of de ruïne herbouwd mag worden, hangt af van veel factoren. Is er een waterleiding en elektriciteit? Hoe lang geleden was het bewoond? Is er een Certificat d'Urbanisation (woonvergunning)? Soms kan zelfs de afwezigheid van voldoende bluswater een reden zijn om een vergunning te weigeren.

Ik lees veel verhalen van mensen die zich hebben laten foppen door makelaars en zelfs notarissen die roepen dat alles kan, waarbij dan uiteindelijk blijkt dat er géén bouwvergunning mogelijk is. Dan hebt u een waardeloos stuk grond gekocht.

Laat bij eventuele koop in het compromis de vente ontbindende voorwaarden opnemen die uw recht beschermen. Dus zoals het verkrijgen van woon- en bouwvergunning. Ik adviseer u bij onzekerheid over wat wel en niet mag schriftelijk informatie van de gemeente en eventuele andere instanties te vragen als bewijs. U wilt ook niet achteraf jarenlang procederen.

Neem voor alle zekerheid iemand in de arm die uw Compromis kan controleren, zoals Wim van Teeffelen van www.compromisdevente.info. Het kost wel iets, maar kan u veel kopzorg schelen.

Natuurlijk is de kans veel groter dat het allemaal wél goed gaat, maar zorg in ieder geval dat u alle beloften van alle betrokkenen op papier hebt en dat het compromis de verkoper en diens vertegenwoordiger (de verkopende makelaar) geen ontsnappingsmogelijkheden biedt.

Met vriendelijke groet,
GH

Vraag 013: Wie beslist over de bouwvergunning?

Goedemiddag,

Is het mogelijk om buiten de gemeente om een bouwaanvraag te doen? Wij hebben namelijk een stukje grond waar 4 jaar terug nog gebouwd mocht worden maar nu zegt de burgemeester dat dat niet meer mogelijk is.

Vriendelijke groet
Lida G.

Antwoord van Wim van Teeffelen (Compromis de Vente.info):

Het is de gemeente die de beslissing neemt over een aanvraag bouwvergunning. Je kunt dus niet buiten de gemeente om.

Kleine gemeentes vragen vaak advies van de Direction Départemental de Territoire (tot voor kort heette dat DDE), maar nemen wel de eindverantwoordelijkheid zelf.

Je kunt naar het dichtsbijzijnde kantoor van de DDT gaan en inlichtingen vragen. Als de DDT van mening is dat een vergunning volgens de regels verleend zou moeten worden, dan kun je gewoon een aanvraag indienen en een hoorzitting vragen na afwijzing door de gemeente. In dat geval komt er altijd iemand van de DDT en staat de gemeente in zijn hemd (als ze tenmniste geen goede grond hebben voor afwijzing). Is er sprake van een door de gemeenteraad goedgekeurde bestemmingsplanwijziging, waardoor op die plek (ver)bouwen niet meer mag, waar dat vroeger wel mocht, dan ben je kansloos.

Wimvan Teeffelen

NAAR BOVEN

Vraag 014: Stel uw vraag!

Een huis in Frankrijk  kopen

English version: